只有回迁协议的房子在特定条件下出租是合法的，但存在诸多风险与限制，需谨慎对待。以下是对此问题的详细分析：

1. 产权合法性是基础：

   • 回迁房的产权状况是决定其能否出租的首要因素。若回迁房已经取得了合法的房屋所有权证或相关产权证明，且没有法律上的限制（如查封、抵押等），则房主拥有该房屋的合法产权，理论上可以将其出租。
   • 然而，若回迁房仅有回迁协议而未取得房产证，则存在产权不清晰的风险。此时出租，可能因产权问题引发纠纷，甚至面临法律制裁。因为未取得房产证的房屋，其产权归属尚未得到法律确认，出租行为可能缺乏合法依据。

2. 符合安全和质量标准是必要条件：

   • 无论房屋产权状况如何，出租的房屋都必须符合国家规定的安全和质量标准。这包括房屋结构安全、消防设施完备、电气设备安全等方面。
   • 如果回迁房存在严重的安全问题或质量缺陷，如墙体开裂、消防设施缺失等，则不得出租。否则，房主可能因出租不符合安全标准的房屋而承担法律责任。

3. 遵守相关租赁规定是法律要求：

   • 租赁双方应签订书面租赁合同，明确双方的权利和义务。对于租赁期限六个月以上的，必须采用书面形式，并到相关部门进行登记备案。
   • 若回迁房仅有回迁协议而未取得房产证，则可能因无法提供合法的产权证明而无法办理租赁登记备案手续。这可能导致租赁合同无效或面临法律纠纷。

4. 不存在禁止出租的情形是前提：

   • 根据相关法律法规，属于违法建筑、不符合安全防灾等工程建设强制性标准、违反规定改变房屋使用性质，以及法律法规规定禁止出租的其他情形的房屋，不得出租。
   • 如果回迁房存在上述任何一项禁止出租的情形，那么即使仅有回迁协议，出租行为也是不合法的。

5. 特殊情况与风险考量：

   • 若回迁房是共有财产，出租前需要征得其他共有人的同意。否则，可能因侵犯其他共有人的权益而引发法律纠纷。
   • 仅有回迁协议的房屋出租存在较大风险。由于产权不清晰、无法办理租赁登记备案等手续，可能导致租赁合同无效、一房二卖或卖家违约等风险。此外，还可能面临政策变动、质量缺陷等不确定因素带来的风险。

法律建议：

• 在出租仅有回迁协议的房屋前，务必核实房屋的产权状况，确认是否存在共有权人或其他产权争议。同时，了解当地房地产管理部门对回迁房出租的相关政策和规定。
• 尽量选择已取得房产证的回迁房进行出租，以降低产权风险和法律纠纷的可能性。如果确实需要出租仅有回迁协议的房屋，建议咨询专业律师或房地产管理部门，了解相关法律风险和操作流程。
• 在签订租赁合同时，应明确约定双方的权利和义务，包括房屋交付时间、过户手续办理（如可能）、违约责任等内容。同时，考虑采取分期付款或设立资金监管账户等方式保障资金安全。

如有更多疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。