针对您提到的“有卖房协议但20年没过户”的情况，这确实是一个需要细致处理的问题。以下是我为您提供的详细解答和建议：
一、法律后果与现状分析
首先，从法律角度来看，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经过依法登记才能发生效力。因此，尽管您已经与卖方签订了卖房协议，并且房屋可能已经实际交付使用了20年，但如果没有完成过户手续，房屋的所有权在法律上仍然属于卖方。这可能会给您带来潜在的法律风险和纠纷，比如卖方可能将房屋再次出售或抵押给第三方。
二、明确未过户原因与准备证据
接下来，您需要明确未过户的具体原因。是因为卖方拖延、手续不全，还是存在其他法律纠纷？了解原因后，您可以有针对性地解决问题。同时，您需要整理相关证据，包括购房合同、付款凭证（如银行转账记录、收据等）、房屋交付使用的相关材料（如水电费、物业费缴费记录等）以及双方沟通记录。这些证据对于维护您的权益至关重要。
三、与卖方协商过户
在明确了原因和准备了证据后，您可以尝试与卖方进行友好协商。首先，了解房产的当前情况，比如是否被查封、抵押或存在其他纠纷。然后，与卖方沟通过户的重要性，并共同准备过户所需资料，如身份证、房产证、购房合同等。如果因为时间久远或其他原因导致过户一直未能办理，您可以考虑给予卖方适当的经济补偿以促成过户。
四、法律途径与救济措施
如果协商无果，您可以通过法律途径来维护自己的权益。首先，您可以设定一个合理期限，催告卖方履行过户义务。如果卖方在合理期限内仍未履行，您可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，要求卖方履行合同义务并承担违约责任。在诉讼过程中，您需要提交充分的证据来支持自己的诉求。如果法院支持了您的诉求，但卖方仍不履行判决，您可以申请强制执行，由法院执行部门强制办理过户手续。
五、注意事项与风险提示
在处理这个问题时，您还需要注意以下几点：
诉讼时效：虽然涉及不动产物权的请求权在司法实践中对于是否适用诉讼时效存在争议，但为了避免风险，建议您尽早行使权利。一般来说，民事诉讼时效期间为三年，但具体还需根据案件情况和法律规定来判断。
产权时效问题：房屋产权的取得并不因未及时过户而丧失权利，但您需要关注房屋是否被查封、抵押或卖家去世等复杂情况。这些问题可能会影响过户的顺利进行，因此您需要提前了解并做好应对准备。
咨询专业律师：在处理此类复杂法律问题时，我强烈建议您咨询专业律师以获取更具体的法律建议和个性化的解决方案。律师可以根据您的具体情况和法律规定，为您提供更全面、更准确的法律指导。
综上所述，针对您有卖房协议但20年没过户的问题，我建议您尽快明确原因、整理证据，并与卖方协商过户。如果协商无果，应及时通过法律途径维护自身权益。在整个过程中，保留证据、咨询专业律师并遵守法律法规是至关重要的。希望这些建议能对您有所帮助。