关于您提出的“商业用地能不能按两年出让”的问题，以下是我根据相关法律法规及政策为您提供的详细解答：

首先，我们需要明确的是，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的明确规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为四十年。这是国家法律对商业用地出让年限的法定上限，任何出让合同约定的使用年限均不得超过此期限。这一规定旨在确保土地使用权的合理规划与长期稳定性，为商业活动提供一个稳定、可预期的土地使用环境。

接下来，针对您提出的“按两年出让”的问题，我需要说明的是，虽然理论上出让年限可以低于最高年限，但实际操作中，商业用地的出让年限通常不会设定得如此之短。这是因为商业用地往往需要较长的投资回收期，且商业活动的稳定性和连续性对于土地使用权的长期性有较高要求。因此，将商业用地按两年出让，不仅可能不符合商业活动的实际需求，也可能不利于土地资源的合理利用和长期规划。

此外，即使出让年限低于最高年限，土地使用者在期满后仍需面临续期的问题。根据相关规定，土地使用年限即将届满时，土地使用者若希望继续使用该片土地，应至少提前一年向相关部门提出续期申请，并经过审批与重新签约等流程。这一流程不仅增加了土地使用者的操作成本和时间成本，也可能因政策变化或市场波动等因素带来不确定性。

因此，我建议您在考虑商业用地出让年限时，应充分考虑商业活动的实际需求、土地资源的合理利用以及长期规划等因素。同时，由于具体的土地使用规定可能因地区和城市的不同而有所差异，我建议您及时咨询当地自然资源主管部门或相关法律专业人士，以获取最准确的信息和指导。

综上所述，商业用地的土地使用权出让最高年限为四十年，期满后可申请续期并重新缴纳土地出让金。在实际操作中，建议根据商业活动的实际需求和当地政策规定来合理确定出让年限，并确保合规性。