三人共同购房，其中两人愿意退出，应签订一份退房协议来明确各方权利义务。以下是具体步骤和要点：
一. 明确协议主体
- 协议中应明确列出三方当事人的姓名、身份证号等基本信息，确保主体明确。
二. 描述房产基本情况
- 详细列明房产的位置、面积、产权证编号等基本信息，确保房产的明确性。
三. 约定退房条款
- 退出方式：明确两人退出的具体方式，是转让其份额给剩余一人，还是由剩余一人回购其份额。
- 价格与支付：约定退房的具体价格及支付方式，可以是一次性支付，也可以是分期支付，并明确支付时间和违约责任。
- 税费承担：明确因退房产生的税费、手续费等由哪方承担，或按比例分担。
四. 产权变更
- 约定在协议签订后，何时、如何办理产权变更手续，确保房产的合法转移。
五. 违约责任
- 明确各方违反协议时应承担的违约责任，包括违约金、赔偿损失等。
六. 争议解决
- 约定在协议执行过程中发生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。
七. 其他条款
- 根据实际情况，可以添加其他双方认为必要的条款，如保密条款、通知方式等。
八. 签字盖章
- 协议应由三方当事人亲自签字或盖章，并注明签订日期，确保协议的有效性。
生活实例：假设张三、李四、王五共同购买了一套房产，现李四和王五愿意退出，将份额转让给张三。在退房协议中，应明确李四和王五的退出方式（如张三以XX万元回购其份额），支付时间和方式（如一次性支付或分期支付），以及税费承担、产权变更等具体事项。同时，还应约定违约责任和争议解决方式，确保协议的全面性和有效性。
我建议：在签订退房协议前，三方应充分协商并达成一致意见，确保协议内容真实、合法、有效。如有必要，可以寻求专业律师的帮助进行审查和指导。如有进一步需要，您可以继续咨询我。