结论：提前退房约定不退租金，法院是否支持需视具体情况而定，包括合同条款的合法性、合理性以及实际履行情况等因素。

一、合同条款的合法性与合理性

1. 合法性：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是双方意思表示一致的协议，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同条款即具有法律效力。
   • 若合同中明确约定了提前退房不退租金的条款，且该条款不违反上述法律原则，那么该条款在法律上是有效的。

2. 合理性：

   • 合理性主要考察的是合同条款是否公平、公正，是否对一方造成了不合理的负担。
   • 如果提前退房不退租金的条款被认定为显失公平（例如，租金过高，而退房不退租金的惩罚过于严厉），那么该条款可能会被法院认定为无效或可撤销。

二、实际履行情况

1. 承租人提前退房的原因：

   • 如果承租人因不可抗力（如自然灾害、政府政策变化等）或出租人违约（如未提供约定的居住条件、擅自提高租金等）而提前退房，那么承租人可能有权要求退还部分或全部租金。
   • 如果承租人无正当理由提前退房，且合同中明确约定了不退租金的条款，那么承租人可能需要承担违约责任，即不退还租金。

2. 出租人的损失情况：

   • 法院在审理此类案件时，也会考虑出租人因承租人提前退房而遭受的实际损失。
   • 如果出租人能够证明因承租人提前退房而遭受了重大损失（如重新出租的困难、租金损失等），那么法院可能会支持出租人按照合同约定不退还租金。
   • 反之，如果出租人未能证明其遭受了实际损失，或者损失较小，那么法院可能会酌情判决承租人退还部分租金。

三、司法实践中的考量因素

• 在司法实践中，法院会综合考虑合同条款的合法性、合理性以及实际履行情况等因素来作出判决。
• 法院也会注重保护消费者的合法权益，避免出租人利用格式条款等手段对承租人进行不合理的限制或惩罚。

四、建议与风险提示

1. 对于承租人：

   • 在签订租赁合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于提前退房的约定。
   • 如果认为合同条款不合理或存在歧义，应及时与出租人协商修改或寻求法律帮助。
   • 在提前退房时，应尽可能与出租人协商解决租金退还问题，避免引发法律纠纷。

2. 对于出租人：

   • 在制定租赁合同时，应确保合同条款的合法性和合理性，避免设置过于严厉的惩罚条款。
   • 在承租人提前退房时，应积极与承租人协商解决租金退还问题，尽量减少损失。
   • 如果无法协商解决，可以依法向法院提起诉讼，但应准备好相关证据以支持自己的主张。

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