契税原则上依法应由买方承担，但在特定情况下，买卖双方可通过协商约定由卖方承担部分或全部契税，不过这种约定并不改变契税纳税义务人的法定身份。以下是对这一问题的详细分析：
法律规定与纳税义务人
根据《中华人民共和国契税法》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。这意味着，在房屋买卖中，契税的纳税义务人通常是买方，即通过购买、受让等方式取得不动产所有权的个人或单位。
当事人约定的效力
尽管法律明确规定了契税的纳税义务人，但在实际交易中，买卖双方可以通过合同自由协商契税的承担方式。例如，卖方可能为了促成交易，与买方约定由卖方承担本应由买方缴纳的契税。这种约定只要双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，即为有效。然而，这种约定仅在买卖双方之间产生法律效力，并不改变契税纳税义务人的法定身份。在实际缴纳时，仍需以买方的名义向税务部门申报和缴纳契税，只是缴纳的税款最终由卖方支付。
契税的税率与计税依据
契税的税率并非固定不变，它会根据房屋的面积、是否为首次购房以及当地政策等多种因素来确定。根据《中华人民共和国契税法》第三条的规定，契税税率为百分之三至百分之五，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内提出，并报同级人民代表大会常务委员会决定及备案。因此，在进行房屋买卖前，买方需要了解并参考当地的相关规定，以准确计算应缴纳的契税金额。
合同中的税费约定
为确保交易的顺利进行并避免后续纠纷，房屋买卖合同中通常会明确税费的承担方式。买方在签订合同时应仔细审查相关条款，确保自己清楚了解契税的承担情况。如果合同中有特别约定，如由卖方承担契税，则买方无需再额外支付该费用。但买方仍需注意，这种约定并不改变其作为契税纳税义务人的法定身份，只是在实际操作中由卖方代为支付。
实际操作建议
总结来说，契税在房屋买卖中依法应由买方承担，但双方可通过协商约定由卖方承担部分或全部契税。不过，这种约定并不改变契税纳税义务人的法定身份。在实际操作中，双方应遵守法律规定，明确合同条款，以确保交易的合法性和有效性。如有任何疑问或争议，可以直接向我咨询。