交了首付且签了合同，但贷款没办下来，一般情况下不能直接退房，但存在特定情形时可以退房。以下是对此问题的详细分析：
一、一般情况下不能直接退房的原因
在房地产交易中，一旦购房者支付了首付并签订了购房合同，即意味着购房合同已经生效，房屋交易已经成立。此时，购房者不能随意解除合同或退房，因为这涉及到合同的履行和违约责任的问题。如果购房者单方面要求退房，可能会构成违约，需要承担相应的违约责任。
二、特定情形下可以退房的情况
尽管一般情况下不能直接退房，但存在以下特定情形时，购房者有权要求退房：
实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%：
- 如果房屋的实际测量面积与合同约定的面积误差绝对值超过了3%，购房者有权要求退房。
开发商逾期交房构成根本违约：
- 如果开发商未能按照合同约定的期限交付房屋，且逾期交房的时间达到了合同所约定的退房日期，购房者可以要求退房。
开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向：
- 如果开发商在规划和设计方面进行了重大变更，这些变更对房屋的结构形式、户型、空间尺度以及朝向产生了实质性影响，购房者可以要求退房。
开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）：
- 如果开发商在预售房屋时并未获得相应的商品房预售许可证，购房者有权要求退房。但需要注意的是，如果开发商故意隐瞒了未取得预售许可证的事实，购房者同样有权要求退房。
开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用：
- 如果开发商交付的房屋主体结构存在质量问题，或者房屋质量严重影响到房屋的正常使用功能，购房者可以要求退房。
不能或不能按期办理产权过户：
- 如果因为开发商的原因，导致购房者无法或者无法按照预定的期限办理房产所有权转移手续，购房者可以要求退房。
购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致：
- 如果购房者的贷款申请尚未得到批准，同时合同双方对于付款方式无法达成共识，购房者可以要求退房。但需要注意的是，这种情况下退房需要双方协商一致，或者购房者能够证明因为贷款未获批而导致无法履行合同。
合同中约定的其它退房条件出现时：
- 如果购房合同中约定了其他退房条件，当这些条件出现时，购房者同样有权要求退房。
三、法律建议
审查合同条款：
- 购房者在签订购房合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于退房、违约责任等方面的约定。确保自己的权益得到充分保障。
与开发商协商：
- 如果因为贷款未获批等原因导致无法履行合同，购房者应首先与开发商进行协商，看是否能够达成一致的解决方案，如更换付款方式、延期付款等。
寻求法律帮助：
- 如果与开发商协商无果，或者开发商存在违约行为，购房者应及时寻求法律帮助，通过法律途径维护自己的合法权益。
在处理此类问题时，购房者应保持冷静和理性，根据实际情况和法律法规进行综合判断。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。