收了定金的房东在一般情况下是有可能反悔的，但反悔将面临法律上的不利后果。以下从不同角度为您详细分析：

一、定金合同的法律效力

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金合同自实际交付定金时即成立，并对双方产生法律约束力。这意味着，一旦房东收受了购房者的定金，双方就形成了一种具有法律效力的预约合同关系。房东若反悔不履行卖房义务，将构成违约。

二、房东反悔的法律后果

1. 双倍返还定金：

   • 依据《民法典》第五百八十七条，如果收受定金的房东反悔，不履行卖房义务，应双倍返还定金给购房者。例如，购房者支付了2万元定金，房东反悔则需返还4万元。

2. 赔偿实际损失：

   • 若双倍定金无法弥补购房者的实际损失，如因房价上涨产生的差价损失等，购房者可通过协商或诉讼方式，要求房东赔偿超过定金数额的损失部分。

三、特殊情况下的处理

尽管一般情况下定金具有法律约束力，但在某些特殊情况下，如因不可归责于双方当事人的事由（如政府出台新的限购政策导致购房者失去购房资格），交易无法达成时，房东应将定金返还给购房者，此时不适用双倍返还定金的规则。

四、口头约定的效力与风险

• 即使只是口头约定并支付了定金，没有签订书面合同，但这并不意味着协议完全无效。如果能证明双方确实有过口头约定，并且定金已经支付，这个约定在法律上仍可能被视为有效。
• 然而，口头约定存在不确定性，一旦发生纠纷，举证难度较大。因此，建议在进行房屋交易等重要事项时，务必签订书面合同，以明确双方的权利和义务。

五、建议与应对措施

1. 沟通协商：

   • 在房东反悔的情况下，购房者首先应与房东进行充分沟通，尝试达成一致意见，看是否能通过协商解决问题。

2. 法律途径：

   • 如果双方无法达成一致，或者房东坚持反悔且不愿承担法律责任，购房者应及时通过法律途径维护自己的合法权益，如向法院提起诉讼，要求房东双倍返还定金并赔偿实际损失。

3. 保留证据：

   • 无论是口头还是书面约定，购房者都应尽量保留相关证据（如聊天记录、转账记录、收据等），以便在必要时证明自己的主张。

总结来看，收了定金的房东在一般情况下是有可能反悔的，但反悔将面临双倍返还定金及赔偿实际损失的法律后果。因此，建议房东在收受定金前应慎重考虑，确保自己能够履行卖房义务；同时，购房者在支付定金前也应充分了解房屋情况及房东的信誉，以降低交易风险。如果您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。