在土地抵押时地上房屋未办抵押，之后抵押给他人的情况下，不能直接认定他人抵押为顺位抵押。以下从不同角度进行详细分析：
一、抵押权设立的基本原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权的设立需要遵循法定程序，包括签订抵押合同、办理抵押登记等。对于土地和地上房屋的抵押，通常要求“房地一体”原则，即土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权应当一并抵押。然而，在实际操作中，可能存在土地抵押而地上房屋未抵押的情况。
二、顺位抵押的认定条件
顺位抵押，即同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照登记的先后顺序清偿。要认定顺位抵押，需要满足以下条件：
- 抵押物相同：即后续抵押的财产与先前抵押的财产为同一物。
- 抵押权均有效设立：即后续抵押和先前抵押均按照法定程序办理了抵押登记，抵押权有效设立。
- 登记顺序明确：即后续抵押的登记时间晚于先前抵押的登记时间。
三、地上房屋未抵押对顺位抵押的影响
在土地抵押时地上房屋未办抵押的情况下，若之后将地上房屋抵押给他人，此时不能直接认定该他人抵押为顺位抵押。原因如下：
- 抵押物不完全相同：虽然土地和地上房屋在物理上相连，但在法律上，它们是两个独立的物。土地抵押时，若未明确包括地上房屋，则地上房屋不属于该次抵押的抵押物。因此，后续对地上房屋的抵押，并非对同一抵押物的再次抵押。
- 抵押权设立情况不明：若地上房屋在土地抵押时未办理抵押登记，则该房屋上未设立抵押权。后续对该房屋的抵押，是首次设立抵押权，而非顺位抵押。
- 可能涉及“房地分离”问题：在实际操作中，若土地和地上房屋的抵押未遵循“房地一体”原则，可能导致“房地分离”的情况。这种情况下，后续对地上房屋的抵押，可能无法直接依据土地抵押的顺位来确定其清偿顺序。
四、特殊情况下的处理
尽管在一般情况下，地上房屋未抵押时后续抵押不能认定为顺位抵押，但存在一些特殊情况可能影响这一结论：
- 抵押合同约定：若土地抵押合同中明确约定了地上房屋也作为抵押物，但未办理抵押登记，此时可能涉及抵押合同的效力问题。若合同有效，且后续补办了地上房屋的抵押登记，可能根据具体情况认定顺位抵押。但这种情况较为复杂，需要具体分析合同条款和登记情况。
- 法律或司法解释的特别规定：在某些特定情况下，法律或司法解释可能对抵押权的设立和顺位有特别规定。例如，对于某些特殊类型的财产或特定情境下的抵押，可能有不同的处理规则。但这种情况较为罕见，且需要具体查阅相关法律法规。
五、法律建议
- 在办理抵押时遵循“房地一体”原则：为避免纠纷和风险，建议在办理土地抵押时，同时办理地上房屋的抵押登记，确保抵押权的完整性和有效性。
- 仔细审查抵押合同和登记情况：在办理抵押或接受抵押时，应仔细审查抵押合同和登记情况，确保抵押权的设立符合法定程序和要求。
- 咨询专业律师：对于复杂的抵押问题或涉及大额财产的抵押，建议咨询专业律师以获取更准确和全面的法律建议。
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