在建工程抵押时，未建成的房子部分不属于合法抵押物。以下从法律角度进行详细分析：
一、法律对在建工程抵押物的规定
根据《民法典》及相关法律法规，在建工程可以作为抵押物，但抵押的标的物必须仅限于已完成修建的在建工程部分。尚未施工或未建成的部分，由于不具备完整的物权形态和实际使用价值，因此无法设定为抵押物。这一规定旨在保护抵押权人的利益，确保抵押物具有明确的、可实现的财产价值。
二、在建工程抵押的合法条件
主体资格：抵押人必须是在建工程的合法所有权人或经所有权人明确授权同意的处分权人。同时，债权人通常为具有贷款经营权的金融机构，如银行等。
证件齐全：在建工程需已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证等相关证件，确保其建设的合法性与合规性。
无争议：抵押的在建工程必须是抵押人合法取得的，且不存在任何所有权、使用权或其他权利上的争议。
土地出让金：在建工程占用范围内的土地应已交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
三、在建工程抵押的程序要求
签订书面合同：抵押人与抵押权人需签订书面的抵押合同，合同中应详细列明被担保债权的种类、数额、债务履行期限以及抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、权属等关键信息。
办理抵押登记：双方需共同前往不动产登记机构办理抵押登记手续。抵押权自登记时正式设立，未经登记的抵押权不成立，债权人也无法就该在建工程享有优先受偿权。特别需要注意的是，未建成的房子部分由于无法办理抵押登记，因此不能成为合法的抵押物。
四、实际案例与风险提示
在实际操作中，曾有企业试图将未建成的在建工程部分纳入抵押范围，结果因无法办理抵押登记而导致抵押无效。这不仅损害了抵押权人的利益，也给抵押人带来了不必要的法律风险。因此，在进行在建工程抵押时，务必确保抵押物仅为已完成修建的部分，并严格按照法律程序办理抵押登记手续。
五、建议与总结
明确抵押物范围：在进行在建工程抵押时，应明确抵押物的范围，仅包括已完成修建的部分。
完善法律手续：按照法律程序签订书面抵押合同，并共同前往不动产登记机构办理抵押登记手续。
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综上所述，在建工程抵押时，未建成的房子部分不属于合法抵押物。务必确保抵押物的合法性和有效性，以维护自身的合法权益。