未成立业主大会时，开发商承诺的免三年物业费是否有效，需分情况讨论：

1. 承诺内容明确且合法

   • 若开发商在售房时通过书面合同（如《商品房买卖合同》或补充协议）明确承诺“免三年物业费”，且该条款不违反法律强制性规定（如未损害公共利益、未违反公平原则），则该承诺有效。
   • 法律依据：根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。若承诺以合同形式固定，开发商应履行义务。
   • 实践建议：业主需保留书面证据（如合同、宣传资料、录音等），避免口头承诺。若开发商拒不履行，可凭证据向法院起诉要求履行或赔偿。

2. 承诺内容模糊或未书面化

   • 若开发商仅通过口头、广告单页等非书面形式承诺免物业费，且未在正式合同中体现，则可能因缺乏证据支持而被认定为无效。
   • 法律依据：根据《民法典》第四百六十九条，书面形式是合同成立的重要形式。口头承诺在无其他证据佐证时，难以证明其真实性。
   • 实践建议：业主应要求开发商将承诺写入合同，或通过录音、录像等方式固定证据。若已发生纠纷，可尝试通过协商、调解解决，必要时起诉。

3. 承诺违反法律或公共利益

   • 若开发商承诺的免物业费条款涉及违法内容（如免除法定责任、损害第三方利益），或违反物业管理法规（如物业费标准需经业主共同决定），则该条款可能被认定为无效。
   • 法律依据：根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
   • 实践建议：业主需审查承诺内容是否合法。若发现违法情形，可向当地房管部门投诉，或通过法律途径主张条款无效。

4. 未成立业主大会时的特殊情形

   • 在业主大会未成立时，物业费标准通常由开发商与前期物业服务企业约定。若开发商承诺免物业费，需确认该承诺是否已纳入前期物业服务合同，或是否需经业主共同决定。
   • 法律依据：根据《物业管理条例》第二十一条，前期物业服务合同由建设单位（开发商）与物业服务企业签订。但物业费调整需经业主共同决定（如业主大会或业主委员会）。
   • 实践建议：业主可要求开发商出示前期物业服务合同，确认免物业费条款是否已合法纳入。若未纳入，开发商可能无权单方面免除物业费。

总结与建议：

• 开发商承诺的免三年物业费是否有效，关键在于承诺是否以书面形式固定、是否合法、是否已纳入前期物业服务合同。
• 业主应保留所有相关证据，并在发生纠纷时及时咨询专业律师，通过法律途径维护权益。
• 若您遇到类似问题，可直接向我咨询，我将根据具体案情为您提供详细法律意见。