结论：开发商与商户约定免交物业费，但房屋所有权后转让的，该约定的效力需分情况讨论，一般来说，若该约定未违反法律法规强制性规定且未损害第三方利益，则对原商户有效，但不一定对新房主有效。
详细分析：
对原商户的效力：
- 开发商与商户之间的约定，若双方意思表示真实，且该约定不违反法律法规的强制性规定（如物业管理条例中关于物业费缴纳的相关规定），也不损害社会公共利益或第三方利益，那么该约定在开发商与商户之间是有效的。
- 这意味着，在房屋所有权转让前，商户有权依据该约定免交物业费。
对新房主的效力：
- 房屋所有权转让后，新房主成为房屋的新主人，其权利义务关系应依据新的法律关系来确定。
- 开发商与原商户之间的免交物业费约定，原则上并不直接约束新房主。除非该约定被明确写入房屋买卖合同中，或者新房主在购买房屋时明确知晓并同意接受该约定。
- 如果新房主在购买房屋时并不知晓该约定，或者该约定未被写入房屋买卖合同，那么新房主通常没有义务继续履行该约定，即新房主可能需要按照物业管理规定缴纳物业费。
特殊情况考虑：
- 如果开发商在房屋销售时，将免交物业费的约定作为房屋销售的一部分进行宣传，并明确告知购房者该约定将随房屋所有权一并转让，那么该约定可能对新房主产生约束力。但这种情况需要具体的证据来支持，如房屋销售广告、购房合同中的明确条款等。
- 另外，如果该约定违反了法律法规的强制性规定（如某些地区规定物业费必须由业主缴纳，不得免除），那么该约定自始无效，无论是对原商户还是新房主都不具有约束力。
法律建议：
- 对于原商户：在房屋所有权转让前，应确保与开发商的约定明确、合法，并尽可能将该约定写入房屋买卖合同中，以保障自己的权益。
- 对于新房主：在购买房屋时，应仔细审查房屋买卖合同中的条款，特别是关于物业费缴纳的约定。如果合同中未明确提及免交物业费的约定，或者对该约定有疑问，应及时向开发商或原商户咨询并确认。
- 对于双方：如果因免交物业费的约定产生纠纷，建议首先通过协商解决；协商不成的，可以寻求法律途径解决，如向法院提起诉讼或申请仲裁。
可能法律后果：
- 如果原商户或新房主违反了物业管理规定或房屋买卖合同中的约定，可能需要承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
- 如果因免交物业费的约定导致物业管理服务受到影响或损害其他业主的利益，相关业主或物业管理公司也可能向法院提起诉讼要求赔偿。