在房子逾期未交房的情况下，购房者确实有权根据实际情况起诉要求退房，但具体能否成功退房取决于购房合同的具体条款、未能交房的原因以及相关法律法规的规定。以下是从不同角度对此问题的详细分析：
一、开发商存在根本违约的情况
逾期交房超过一定期限
- 如果购房合同中明确约定了交房日期，且开发商未能在该日期交房，并逾期达到合同约定的解除期限（如逾期90日或180日等），购房者可以起诉要求退房。
- 同时，购房者有权要求开发商承担违约责任，包括赔偿因逾期交房导致的损失，如租房费用等。这是基于合同法的规定，当一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
房屋质量问题严重影响正常居住使用
- 若房屋经专业质量检测机构鉴定存在严重质量问题，如地基基础工程或主体结构工程质量问题，导致无法安全居住或严重影响居住体验，即使房子未交付，购房者也可起诉退房。
- 在此情况下，购房者可以要求开发商返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。这是基于消费者权益保护法的规定，消费者在购买商品或接受服务时，享有获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件的权利。
开发商擅自变更规划、设计
- 如开发商未经购房者同意擅自变更房屋户型、朝向、面积等规划、设计内容，导致房屋与合同约定不符，购房者有权起诉要求退房，并要求开发商承担违约责任。这是基于合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
二、合同解除权的行使
不可抗力致使合同目的不能实现
- 因不可抗力事件（如自然灾害、政府征收拆迁等）导致房屋无法按合同约定交付，且这种情况致使购房合同目的无法实现时，购房者可以起诉解除合同并要求退房。
- 但购房者需承担不可抗力的证明责任，提供相关官方文件、新闻报道等证据。这是基于合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
开发商没有取得商品房预售许可证明
- 如开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据相关法律规定，购房者可以请求确认购房合同无效，进而要求开发商返还已付购房款及利息，并赔偿损失。这是基于城市房地产管理法的规定，未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。
三、购房者自身原因及合同条款的重要性
- 若因购房者自身原因（如贷款未办下来或其他个人问题）想退房，需征得开发商同意，否则起诉退房可能会面临困难。因为这种情况下，购房者并未能证明开发商存在违约行为。
- 在决定起诉退房前，购房者应仔细研究购房合同条款，特别是关于交房和退房的条款，以评估胜诉的可能性。如果合同中有明确的退房条款，并且开发商确实存在违约行为，那么购房者起诉退房的胜诉率会相对较高。
四、实际操作建议
- 收集证据：购房者在起诉退房前，应收集好相关证据，如购房合同、付款凭证、与开发商沟通交房问题的记录等。这些证据对主张自身权益至关重要。
- 向有管辖权的法院提起诉讼：购房者应按照法定程序向有管辖权的法院提起诉讼，并提交起诉状及证据。法院将依据事实和法律规定，判定是否支持购房者退房的诉求以及相应赔偿问题。
总结来看，购房者能否成功起诉退房取决于多种因素。因此，在采取任何行动之前，建议购房者仔细审查合同条款并咨询我的意见（直接向我提问即可），以确保自身权益得到最大程度的保障。