不是房屋所有权人对外出租房屋，合同效力需分情况讨论：

1. 一般情况下，合同有效：

   • 依据我国相关法律规定，当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院通常不予支持。这意味着，即使出租人并非房屋的所有权人，只要其具备合法的出租权利（如通过委托代管、租赁转租等方式获得），且租赁合同内容合法、双方意思表示真实，该合同即具有法律效力。

2. 存在合同无效的情形：

   • 签约主体不合格：当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，所签订的房屋租赁合同无效。例如，无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
   • 内容不合法：若租赁合同内容存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、法规强制性规定等情形，则合同无效。
   • 客体不合格：房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋。若房屋存在司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；权属有争议的；属于违法建筑的；共有房屋未取得共有人同意的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；出租房屋为名出租划拨土地使用权的；有关法律、法规规定禁止出租的等情形，则租赁合同无效。

法律建议：

• 对于出租人而言，在出租房屋前应确保自己具备合法的出租权利，如通过与房屋所有权人签订委托代管协议、租赁转租协议等方式获得出租权。同时，应仔细审查租赁合同内容，确保合同内容合法、双方意思表示真实。
• 对于承租人而言，在签订租赁合同前应仔细审查出租人的身份和出租权利，如要求出租人提供房屋所有权证明或委托代管协议等文件。同时，应仔细阅读租赁合同内容，确保合同条款明确、合法，并保留好相关证据以备不时之需。

实际案例：

• 在某实际案例中，甲公司（非房屋所有权人）与乙公司签订了房屋租赁合同。后乙公司以甲公司并非产权人、无权处置房屋为由提出抗辩。但法院经审理认为，甲公司虽非房屋所有权人，但其与房屋所有权人之间存在合法有效的委托代管关系，且该房屋由甲公司代为经营管理，不影响租赁合同的履行。因此，法院判决乙公司应按合同约定支付房屋租金及违约金。

总结与提醒：

• 不是房屋所有权人对外出租房屋，合同效力需根据具体情况判断。在一般情况下，只要出租人具备合法的出租权利且合同内容合法、双方意思表示真实，合同即具有法律效力。但若存在签约主体不合格、内容不合法或客体不合格等情形，则合同可能无效。
• 在实际生活中，租赁房屋存在多种情形，如房屋所有权人直接出租、委托代管出租等。为避免纠纷和风险，建议出租人和承租人在签订租赁合同前仔细审查对方身份和权利、合同内容等，并保留好相关证据。如有任何法律问题或疑虑，可直接向我咨询。