对不是自己的房产签订租赁合同，其效力需分情况讨论，具体如下：

1. 无权处分但事后获得追认或取得处分权
   若签订合同者并非房产所有权人（如代理人越权、承租人擅自转租等），但事后获得所有权人追认，或签订者通过继承、购买等方式实际取得房产所有权，则租赁合同自始有效。根据《民法典》第503条，无权代理人以被代理人名义订立合同，被代理人追认后合同生效；第718条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，在6个月内未提出异议的，视为同意转租。

2. 构成表见代理或表见代表
   若签订者虽无代理权，但以所有权人名义签订合同，且相对方有理由相信其有代理权（如持有房产证、授权委托书等），则合同直接约束所有权人与相对方。例如，公司员工持加盖公章的空白合同书以公司名义出租房产，相对方善意无过失的，合同有效（《民法典》第172条）。

3. 纯属无权处分且未获追认
   若签订者既无代理权，也未获所有权人追认，且不构成表见代理，则租赁合同对所有权人不发生效力，但合同在签订者与相对方之间仍可能成立。此时：

   • 相对方可依据《民法典》第597条，要求签订者承担违约责任（如赔偿损失）；
     
   • 若相对方已实际使用房产，所有权人可基于物权请求权要求其返还房产（《民法典》第235条）。

4. 特殊情形：恶意串通或违法建筑

   • 若签订者与相对方恶意串通损害所有权人利益（如低价出租后私分租金），合同无效（《民法典》第154条）；
     
   • 若房产为违法建筑（如未取得规划许可证），租赁合同因标的物违法而无效（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条）。

实务建议：

• 签订租赁合同前，务必核实房产权属证明及签订者授权文件；
  
• 若对签订者身份存疑，可要求所有权人出具书面追认文件或通过公证增强合同效力；
  
• 发现无权处分情形时，及时固定证据（如沟通记录、权属证明）以维护权益。
  

如有具体案件细节，可进一步向我说明，我会结合证据材料提供针对性分析。