房屋买卖协议不是本人签字，其效力需分情况判断，同时担保人的责任也因协议效力不同而有所差异。以下是对这一问题的详细分析：

一、房屋买卖协议非本人签字的效力

1. 合法授权下的代签

   • 若代签人持有房主合法有效的授权委托书，且该委托书明确授权其代签房屋买卖协议，那么该代签行为是有效的。在此情况下，协议对房主具有法律约束力，双方均应按照协议约定履行各自义务。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

2. 无授权下的代签

   • 无权代理：若代签人未获得房主授权擅自签字，则构成无权代理。此时，协议的效力处于待定状态。房主有权在知道此事后的合理期限内进行追认。若追认，协议即转为有效；若拒绝追认，则协议对房主不发生效力，相应责任由代签人承担。
   • 表见代理：尽管代签人无实际授权，但若买房人有合理理由相信其有代理权，如代签人持有房主的身份证原件、房屋产权证书原件等足以让人信服的证明文件，并且买房人在签订协议时善意且无过失，则构成表见代理。在此情况下，协议有效，房主需承担法律后果，但可向无权代签人追偿。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

二、担保人的责任

1. 协议有效时的担保责任

   • 若房屋买卖协议有效，担保人需按照协议约定承担相应的担保责任。这通常包括在房主无法履行协议义务时，由担保人代为履行或承担赔偿责任。

2. 协议无效或效力待定时的担保责任

   • 若协议因非房主本人签字且未经房主追认而无效或效力待定，担保人的责任将取决于其是否知道或应当知道代签人无权代理。若担保人知道或应当知道代签人无权代理而仍提供担保，则可能需承担一定的过错责任。
   • 特殊情况：若担保人能证明其在提供担保时已尽到合理审查义务，且对代签人无权代理的情况并不知情，则可能免除或减轻其担保责任。

三、建议与风险提示

• 对于买房人：在签订房屋买卖协议时，务必要求房主本人签字或提供合法有效的授权委托书。若无法确认签字人的身份或授权情况，建议暂缓签订协议，以免陷入法律纠纷。
• 对于担保人：在提供担保前，应仔细审查房屋买卖协议的真实性和合法性，以及签字人的身份和授权情况。若发现异常情况，应及时提出并拒绝提供担保，以免承担不必要的法律责任。
• 风险提示：房屋买卖涉及大额资金交易和重大财产权益变动，任何环节的疏忽都可能导致严重的法律后果。因此，在签订协议和提供担保前，务必咨询专业律师的意见，以确保自身权益得到充分保障。

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