怎样取缔不作为的物业公司-孙晟律师

怎样取缔不作为的物业公司-孙晟律师｜法行宝

2025-08-24 房产纠纷

针对您提出的“怎样取缔不作为的物业公司”这一问题，我可以结合相关法律法规和实际操作流程，为您提供一个清晰、详细且有深度的解答。

首先，我们需要明确的是，物业服务是一项涉及居民日常生活多个方面的综合性保障工作。当物业服务出现不作为、不到位的情况时，我们确实需要采取一定的措施来维护自己的权益。

一、收集证据并反映情况

在发现物业公司不作为时，第一步应该是收集相关证据，比如照片、视频、聊天记录等，以证明物业公司确实存在服务不到位的情况。然后，您可以向业主委员会反映情况，要求他们与物业服务企业进行协商，并要求限期整改。业主委员会作为业主的代表，有责任和义务监督物业公司的服务情况，并维护业主的合法权益。

二、向相关部门投诉

如果与物业公司的协商没有结果，或者业主委员会没有起到应有的作用，您可以向房管部门投诉。房管部门是负责监管物业服务行业的政府部门，他们有权对物业公司的服务情况进行检查和监督。同时，您也可以拨打12345市长热线进行投诉，这是一个便捷的投诉渠道，能够快速地将您的问题反映给相关部门。

三、依据法律条款维权

如果物业公司服务不到位，违反了物业服务合同约定，您可以依据《中华人民共和国民法典》的相关规定来维权。具体来说，民法典第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”这意味着，如果物业公司服务不到位，您有权要求他们承担相应的违约责任，包括减少物业费等。

四、解聘物业公司

如果物业公司实在不作为，且经过上述措施后仍无改善，您可以依据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定来解聘物业公司。该条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”这意味着，在经过法定程序后，业主有权解聘不作为的物业公司，并提前通知他们。但需要注意的是，解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

综上所述，取缔不作为的物业公司需要您收集证据、反映情况、向相关部门投诉、依据法律条款维权，并在必要时解聘物业公司。希望这些建议能够对您有所帮助。

取缔不合格物业公司的核心前提与步骤：明确不合格物业公司的认定标准：首先，需要明确什么样的物业公司可以被认定为“不合格”。这通常包括但不限于：未按照合同约定提供服务、服务质量严重不达标、存在违法违规行为（如挪用专项维修资金、擅自改变公共设施用途等）、对业主的合理诉求置之不理等。收集证据并启动投诉程序：业主或业主委员会应收集物业公司不合格的具体证据，如服务记录、照片、视频、业主投诉记录等。向物业公司提出正式的书面投诉，要求其限期整改。若物业公司未予回应或整改不力，可进一步向当地房地产管理部门或物业管理协会投诉。通过业主大会决议更换物业公司：若投诉无果，业主或业主委员会可提议召开业主大会，就更换物业公司的事项进行表决。根据《物业管理条例》及相关法律法规，业主大会的决定需经一定比例的业主同意（通常为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）。业主大会通过更换物业公司的决议后，应依法选聘新的物业公司，并与之签订物业服务合同。法律途径解决争议：若在更换物业公司过程中遇到法律纠纷，如原物业公司拒绝退出、新物业公司无法顺利入驻等，业主或业主委员会可依法向人民法院提起诉讼，要求原物业公司履行退出义务、赔偿损失等。在诉讼过程中，应充分准备证据，包括业主大会决议、物业服务合同、投诉记录、物业公司不合格的证据等，以支持自己的主张。监督新物业公司服务质量：更换物业公司后，业主或业主委员会应加强对新物业公司的监督，确保其按照合同约定提供服务。若发现新物业公司存在不合格行为，应及时提出整改要求，并依法维护自己的合法权益。总结：取缔不合格的物业公司需要业主或业主委员会的积极行动和法律支持。通过明确不合格标准、收集证据、启动投诉程序、召开业主大会决议更换物业公司以及必要时通过法律途径解决争议等步骤，可以有效地维护业主的合法权益。如有任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。

要合法地取缔或罢免物业，需要遵循一系列严谨且合法的步骤，以确保整个过程的合规性，并保障全体业主的合法权益。以下是一个详细的操作指南：一、成立业主委员会如果小区尚未成立业主委员会，那么首要任务是组织召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会是代表业主与物业进行沟通、处理相关事务的合法组织，它的成立是罢免物业的前提和基础。二、书面通知物业在业主委员会成立后，应正式向物业发出书面通知，明确表达业主们罢免物业的意愿，并详细说明罢免的理由。这一步骤是为了确保物业方能够正式接收到业主的诉求，并为后续的协商和交接工作做好准备。三、协商解除合同接下来，业主委员会需要与物业进行协商，依据双方签订的物业服务合同，探讨合同解除的具体事宜。这包括解除时间、交接安排、费用结算等关键问题。协商过程中，双方应秉持公平、公正的原则，确保合同解除的顺利进行。四、办理交接手续在物业同意被罢免后，双方需要按照规定办理相关交接手续。这包括物业资料的移交、设施设备的检查与接收、财务账目的清算等。交接工作的顺利进行是确保小区后续管理不受影响的关键。五、选聘新物业罢免原物业后，业主委员会需要组织召开业主大会，通过合法程序选聘新的物业服务企业。在选聘过程中，应充分考虑新物业的服务质量、价格、信誉等因素，确保选聘到符合小区需求的优质物业。六、遵循法律法规整个罢免物业的过程必须严格遵循《民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规。任何违反法律法规的行为都可能导致罢免过程的无效或引发法律纠纷。因此，在操作过程中务必保持谨慎和合规。七、注意事项保持沟通：在整个罢免过程中，业主委员会应与物业保持密切沟通，确保信息的及时传递和问题的及时解决。透明公开：罢免过程应尽可能透明公开，接受全体业主的监督，确保过程的公正性和合法性。准备充分：在罢免前，业主委员会应做好充分的准备工作，包括收集业主意见、整理相关证据等，以应对可能出现的各种情况。综上所述，合法罢免物业是一个复杂而严谨的过程，需要业主委员会的精心组织和全体业主的积极参与。只有遵循法律法规、保持沟通透明、准备充分，才能确保罢免过程的顺利进行和小区后续管理的稳定有序。

要取缔准物业公司（通常指未依法取得物业服务企业资质或未按照法定程序提供物业服务的企业），需根据其违法情形选择合法途径。以下是具体分析：通过业主大会解聘并重新选聘若准物业公司是通过业主大会选聘但未依法签订合同、未履行服务义务或存在严重违约行为，业主可依据《民法典》第946条及《物业管理条例》第11、15条，通过以下步骤操作：召开业主大会：经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可解聘原物业公司；提前通知：解聘决定需提前60日书面通知物业公司，合同另有约定的除外；选聘新物业：通过招标或协议方式选聘新企业，并签订书面合同；办理交接：原物业公司需在合同终止后10日内退出物业管理区域，并移交相关资料和财物。注意：若准物业公司拒绝退出，业主可向法院起诉要求其撤场，并主张赔偿损失。通过行政投诉或举报取缔若准物业公司存在以下违法行为，可向当地房管部门或市场监管部门投诉：无资质经营：未取得物业服务企业资质证书擅自提供服务（《物业管理条例》第32条）；违规收费：未公示服务标准、收费项目或擅自提高收费标准（《物业管理条例》第40条）；侵害业主权益：如挪用专项维修资金、擅自改变物业用房用途等（《物业管理条例》第57-63条）。流程：提交投诉材料（如合同、缴费凭证、违法证据等）→ 部门调查核实 → 责令整改或行政处罚（如罚款、吊销资质）→ 拒不整改的，可申请法院强制执行。通过诉讼途径解决业主委员会起诉：若准物业公司行为损害公共利益（如侵占公共收益、未履行安保义务导致业主损失），业主委员会可代表全体业主提起民事诉讼，要求其承担违约责任或侵权责任；业主个人起诉：若个人权益受损（如家中被盗、物业费纠纷），业主可单独起诉物业公司，主张赔偿或解除合同。证据准备：合同、缴费记录、现场照片、沟通记录、第三方鉴定报告等。特殊情形：物业公司被吊销资质后的处理若准物业公司因违法被行政机关吊销资质，业主大会可立即解聘并选聘新企业，同时要求其限期退出。若其拒不退出，可依据《民法典》第949条，向法院申请强制执行，并要求其赔偿因拖延退出造成的损失。建议行动步骤：收集证据（合同、缴费凭证、违法事实照片等）；召开业主大会讨论解聘或投诉事宜；向房管部门提交书面投诉材料；若行政途径无效，及时启动诉讼程序。如有具体操作疑问或需进一步分析，可随时向我咨询。

面对不作为的物业，业主可以通过以下几种途径来维护自己的权益，尝试“赶走”不作为的物业：与物业进行沟通协商：法律背景：根据《物业管理条例》的相关规定，业主与物业之间应当建立和谐、有效的沟通机制。业主有权要求物业提供符合合同约定的服务。建议行动：首先，业主可以尝试与物业进行面对面的沟通，明确指出物业的不作为行为，并要求其立即改正。如果沟通无果，可以书面形式向物业提出整改要求，并保留好相关证据。向业主委员会反映情况：法律背景：业主委员会是业主大会的执行机构，负责监督物业的服务质量，并有权代表业主与物业进行交涉。建议行动：如果物业对业主的沟通要求置之不理，业主可以向业主委员会反映情况，要求业主委员会出面协调。业主委员会可以组织召开业主大会，讨论并决定是否更换物业。向相关部门投诉举报：法律背景：根据《物业管理条例》和其他相关法律法规，物业管理部门有权对物业的服务质量进行监管，并对违规行为进行处罚。建议行动：如果物业的不作为行为严重影响了业主的正常生活，业主可以向当地的物业管理部门、房管局或消费者协会等部门进行投诉举报。在投诉时，业主应提供详细的证据材料，以便相关部门进行调查处理。通过法律途径解决纠纷：法律背景：如果物业的不作为行为构成了违约或侵权，业主有权通过法律途径来维护自己的权益。建议行动：业主可以咨询专业律师（比如我，李娜律师，专注于房产纠纷等领域），了解自己的法律权益和维权途径。在律师的指导下，业主可以准备相关证据材料，向法院提起诉讼或申请仲裁，要求物业承担相应的法律责任。在采取上述行动时，业主需要注意以下几点：保留证据：无论是与物业的沟通记录、投诉举报材料还是法律诉讼证据，业主都应妥善保管，以便在需要时提供证明。合法合规：业主在维权过程中应遵守法律法规，不得采取过激行为或违法手段。团结一致：如果可能的话，业主可以联合其他受影响的业主一起行动，形成更大的合力来维护自己的权益。如果业主决定更换物业，需要遵循一定的程序和规定：召开业主大会：业主大会是决定更换物业的最高权力机构，需要按照相关规定召开并形成有效决议。选聘新物业：在业主大会决议更换物业后，业主委员会应负责选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同。办理交接手续：新物业入驻前，原物业应与新物业办理好交接手续，确保物业服务的连续性和稳定性。面对不作为的物业，业主有多种途径可以维护自己的权益。在采取行动时，业主应保持冷静、理性，并遵循法律法规和程序规定。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。

面对物业公司不作为的情况，您可以按照以下步骤来维护自己的权益：一、明确物业公司不作为的具体表现首先，您需要明确物业公司不作为的具体表现，比如是否未按合同提供服务、服务质量不达标、擅自降低服务标准、违规收费、乱加价、收费不公示、质价不符、侵占或挪用小区公共收益、擅自占用或改变共用部位和设施设备用途、损坏绿地或消防设施、秩序、保洁、绿化、维修、停车管理等履职不到位等。这些行为都是物业公司不作为或违规的常见表现。二、收集证据在明确物业公司不作为的表现后，您需要收集相关证据，如照片、视频、合同、收费单据等，以便在后续投诉或举报时提供有力支持。三、向物业公司提出整改要求在收集到足够证据后，您可以先尝试与物业公司沟通，明确指出其不作为的具体表现，并提出整改要求。如果物业公司能够积极回应并整改，那么问题可能得到妥善解决。四、向相关部门投诉或举报如果物业公司拒绝整改或整改不到位，您可以向相关部门进行投诉或举报。具体来说：向物业服务行业主管部门投诉：如住建委或物业管理部门，他们负责监督物业公司的服务质量和合同履行情况。向绿地管护行业主管部门反映：如果物业公司的不作为涉及绿地养护问题，您可以向园林绿化局等绿地管护行业主管部门反映。向城管执法部门举报：如果发现物业公司存在违法行为，如擅自占用绿地、毁坏绿化等，您可以向属地城管执法部门举报。通过12345市民服务热线投诉：这是一个便捷的投诉渠道，您可以拨打12345热线，按照提示进行投诉。向街道办、社区居委会现场或线上投诉：他们也可以协助您与物业公司沟通，并督促其整改。五、提供详细信息在投诉或举报时，请务必提供被投诉人（物业公司）的名称、项目名称、具体位置、违法违规事实及相关证据等信息。这有助于相关部门更快地了解情况，并采取有效措施。六、关注处理结果投诉或举报后，您可以关注处理结果。相关部门会在规定时限内回复受理情况，并在办结后向您反馈处理结果。如果投诉查实，物业公司的违规行为将被记入信用档案，并可能面临限期整改、约谈、通报批评、信用扣分、降级、罚款等行政处罚。七、考虑法律途径如果以上步骤均无法解决问题，您还可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。比如，您可以联合其他业主共同起诉物业公司，要求其承担违约责任并赔偿损失。总之，面对物业公司不作为的情况，您应该积极采取措施来维护自己的权益。通过收集证据、向相关部门投诉或举报、关注处理结果以及考虑法律途径等方式，您可以有效地推动问题的解决。

物业公司不能随意取缔，这主要基于以下几个方面的法律和实际考量：法律地位与合同关系：物业公司是根据与业主或业主大会签订的物业服务合同，提供物业管理服务的专业机构。这种合同关系受到法律保护，双方均需按照合同约定履行各自的权利和义务。若要取缔物业公司，通常需要依据合同条款或相关法律法规进行，不能单方面随意决定。例如，若物业公司存在严重违约行为，业主或业主大会可以通过合法程序解除合同，但这并不等同于“取缔”，而是合同关系的终止。物业管理服务的连续性：物业管理服务涉及到小区的日常运营、安全、卫生等多个方面，对业主的生活品质有着直接影响。若随意取缔物业公司，可能导致物业管理服务中断，给业主带来不便和损失。为了保障物业管理服务的连续性，通常需要在取缔物业公司前，确保有新的物业公司能够及时接手，或者由业主自行组织管理，但这都需要一定的时间和程序。行政监管与资质要求：物业公司从事物业管理服务，通常需要具备一定的资质和条件，并接受相关行政部门的监管。这些资质和监管要求旨在保障物业管理服务的质量和安全性。若要取缔物业公司，不仅需要考虑合同关系和服务连续性，还需要考虑行政监管和资质要求。例如，若物业公司存在违法违规行为，相关行政部门可以依法对其进行处罚或吊销资质，但这同样需要遵循法定程序。业主权益保护：业主作为物业管理服务的接受者，其权益应得到充分保护。随意取缔物业公司可能损害业主的合法权益，如服务质量下降、费用增加等。在取缔物业公司前，应充分听取业主的意见和建议，确保取缔行为符合大多数业主的利益和意愿。同时，应提供合理的过渡方案，保障业主在取缔过程中的权益不受损害。若业主或业主大会认为物业公司存在严重问题，想要更换或取缔物业公司，应遵循以下步骤：收集证据：收集物业公司存在问题的证据，如服务不到位、违约行为等。召开业主大会：按照相关规定召开业主大会，讨论并决定是否更换或取缔物业公司。协商解除合同：若决定更换或取缔物业公司，应与物业公司进行协商，按照合同约定或相关法律法规解除合同。选择新物业公司：在解除合同后，应及时选择新的物业公司或组织业主自行管理，确保物业管理服务的连续性。在实际操作中，若遇到物业公司不配合或存在争议的情况，建议业主或业主大会及时寻求法律帮助，通过法律途径解决纠纷，保障自身权益。有问题可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况，提供专业的法律建议。

面对物业不作为的情况，业主们往往会感到无奈和困扰。不过，别担心，作为专注于房产纠纷领域的律师，我将从多个角度为你详细解析如何应对这一问题。一、明确问题并收集证据首先，你需要明确物业不作为的具体表现，比如卫生清理不及时、安保措施不到位、公共设施损坏未修理等。同时，务必收集好相关证据，如拍照、录像记录物业的不作为行为，保留维修申请单、沟通记录等书面材料。这些证据在后续处理过程中将起到关键作用。二、与物业沟通协商直接沟通：你可以携带记录的问题清单，前往物业办公室或与物业工作人员电话沟通，明确表达你的不满和改进建议。记得保留好沟通记录，如电话录音、聊天记录等，以备后用。集体反馈：如果单个业主沟通效果不佳，你可以联合其他受影响的业主，共同推选代表向物业反映问题。这样能增强问题的普遍性和严重性认知，促使物业更积极地解决问题。三、向业主委员会反馈如果物业未对问题作出有效回应，你应向业主委员会反映情况。业主委员会作为业主的代表，有责任监督物业工作并协调解决问题。你可以积极配合业主委员会的工作，提供相关证据和信息，以便更好地推动问题解决。四、向相关部门投诉根据物业不作为的具体情况，你可以向以下部门投诉：当地房地产管理部门：作为物业行业的主管部门，负责监管物业公司的服务质量。你可以通过拨打投诉电话、发送电子邮件或直接到办公地点进行投诉。消费者协会：物业与业主之间形成服务合同关系，你也可以向消协投诉物业的服务质量问题，寻求调解。其他部门：如存在违建问题可向城管部门投诉，消防设施维护不到位可向消防部门投诉等。投诉时，务必提供详细准确的信息和相关证据，以便相关部门快速了解情况并作出处理。五、通过法律途径解决如果上述方式均未能解决问题，你可以考虑通过法律途径维权：发送律师函：委托专业律师（比如我）向物业发送律师函，明确指出物业的不作为行为及你的诉求，要求物业限期整改。否则，将采取进一步的法律措施。提起诉讼：若律师函无效，你可以向人民法院提起诉讼。准备充分的证据材料，如物业服务合同、缴费凭证、沟通记录、照片或视频等，以证明物业的违约行为，并要求其承担相应责任。六、更换物业公司如果物业长期严重不作为且无法通过上述方式解决，你可以考虑更换物业公司。这需要遵循以下步骤：业主大会决策：由业主大会决定是否更换物业，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。启动选聘程序：按照相关法律法规和小区管理规约的规定，严格操作选聘新物业的程序，确保合法性和公正性。七、预防与持续监督为了避免类似问题再次发生，你可以积极参与业主委员会的工作，更好地了解物业管理的运作情况，及时发现问题并提出改进建议。同时，你也可以与其他业主保持沟通，共同监督物业的服务质量。总之，面对物业不作为的情况，业主应积极采取行动，通过明确问题、与物业沟通、向相关部门投诉、联合其他业主维权以及必要时寻求法律帮助等步骤，有效维护自身权益并改善居住环境。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

要想把不作为的物业“赶出去”，即解聘现有物业公司，通常需要遵循一定的法律程序和步骤。以下是从不同角度给出的详细分析和建议：一、法律程序角度收集证据：首先，你需要收集物业不作为的证据，如照片、视频、书面投诉记录等，以证明物业公司在管理上存在疏忽或未履行其职责。召开业主大会：根据《物业管理条例》的相关规定，业主有权通过业主大会来决定物业公司的选聘和解聘。因此，你需要联合其他业主，提议召开业主大会，讨论解聘现有物业公司的事宜。在召开业主大会前，应确保通知所有业主，并明确会议的时间、地点和议题。投票表决：在业主大会上，就解聘现有物业公司的事宜进行投票表决。根据相关规定，通常需要达到一定比例的业主同意（如双过半，即专有部分面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）才能通过解聘决议。通知物业公司：一旦解聘决议通过，应及时通知现有物业公司，并要求其在一定期限内（如合同约定的期限或合理期限）撤出物业管理区域。办理交接手续：在物业公司撤出前，应与其办理好物业资料的交接手续，确保物业管理的连续性和稳定性。二、实际操作角度与物业公司沟通：在采取法律程序之前，你可以尝试与物业公司进行沟通，表达对其不作为的不满，并要求其改进服务。有时候，通过沟通可以解决问题，避免不必要的法律纠纷。向相关部门投诉：如果与物业公司的沟通无果，你可以向当地的房地产管理部门或物业管理部门投诉，请求其介入调查并协调解决。寻求法律援助：在整个过程中，如果你遇到法律难题或需要法律帮助，可以寻求专业律师的协助。律师可以为你提供法律咨询、起草法律文件、代理诉讼等服务。三、注意事项遵守法律法规：在解聘物业公司的过程中，必须严格遵守相关的法律法规和程序要求，确保解聘行为的合法性和有效性。维护业主权益：解聘物业公司的目的是为了维护业主的合法权益和提升物业管理水平。因此，在解聘过程中应充分考虑业主的利益和需求。保持理性与克制：在与物业公司沟通或处理纠纷时，应保持理性与克制，避免情绪化行为或过激言论导致矛盾升级。最后需要强调的是，解聘物业公司是一个复杂而敏感的过程，需要谨慎对待。如果你在整个过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况和需求，为你提供专业、全面的法律服务。

要取消物业公司，需要通过业主大会的法定程序来做出决定，并依据相关法律法规进行后续操作。以下是详细步骤和相关法律依据：一. 成立业主大会并选举业主委员会提出成立申请：根据《物业管理条例》，小区内业主可联名向当地街道办事处或乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。当物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，5名以上业主可联名申请。筹备与召开大会：街道办事处或乡镇人民政府收到申请后，将组织成立业主大会筹备组，负责筹备工作并召开首次业主大会，选举产生业主委员会。二. 业主大会决定解聘物业公司提议与召集会议：业主委员会或占总人数20%以上的业主可提议召开业主大会，讨论解聘现有物业公司的事宜。业主委员会应在提议后规定时间内组织召开会议，并确保提前通知所有业主。投票表决：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》，解聘物业公司需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可做出解聘决定。三. 通知物业公司与进行交接书面通知：业主大会做出解聘决定后，业主委员会需书面通知原物业公司，明确解聘决定及生效时间，并要求其在规定时间内进行交接。交接内容与监督：交接内容包括物业管理用房、档案资料、公共收益账目及剩余款项、共用设施设备等。为确保交接顺利，业主委员会可邀请相关部门进行监督。四. 后续安排选择是否选聘新物业公司：解聘原物业公司后，业主大会可决定是否选聘新的物业公司。如需选聘，应按照相关法律法规和小区《业主大会议事规则》进行。处理善后事宜：业主委员会需处理因解聘物业公司而产生的善后事宜，如处理原物业公司遗留的问题、协调新物业公司的进驻等。法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。《物业管理条例》第六条、第十一条：明确了业主在物业管理活动中的权利和业主共同决定的事项，包括选聘和解聘物业服务企业。我建议：在取消物业公司的过程中，务必确保遵循所有相关法律法规和小区《业主大会议事规则》，以确保过程的合法性、公正性和透明度。同时，业主委员会应充分发挥作用，协调各方利益，确保交接顺利进行。如有进一步需要，您可以继续咨询我。

废除（或更准确地说，是更换）物业公司是一个需要严格遵循法律程序和小区规定的复杂过程。以下是一份详细且条理清晰的步骤指南，帮助您正确、有序地完成这一过程：一、前期准备与决策阶段了解法规与小区规约首先，您需要熟悉当地关于物业管理的法律法规，以及本小区的业主大会议事规则、管理规约等文件。这些文件将指导您如何合法、合规地进行物业公司的更换。确认更换条件收集物业公司违约或违法的证据，如服务不到位、乱收费等，确保其行为违反了相关法律规定或物业服务合同约定。同时，确认业主大会的召集、表决程序要求，以及决策所需的法定人数和投票比例。通常，这需要专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但具体比例可能因地区和小区规约而异。召集业主大会并投票表决由一定比例（如20%以上）的业主联名提议召开业主大会临时会议，将更换物业公司作为重要议题。提前通知全体业主会议的时间、地点和议程，确保他们有足够的时间准备和参与。在业主大会上对更换事项进行投票表决，确保决议有效通过。根据《民法典》及相关规定，通常需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。二、正式通知与协商阶段书面通知物业公司业主大会作出更换决定后，以书面形式正式通知原物业公司，明确更换依据和生效日期。函件中应详细列举物业公司的违法或违约行为，并附上相关证据材料，以增加说服力。协商交接事宜与原物业公司协商物业交接的具体事宜，包括公共区域、设施设备的交接，物业资料的移交，以及预收物业费、公共收益等费用的清算。确定交接的时间节点和详细清单，确保交接工作有序进行，避免遗漏或纠纷。三、后续过渡与新物业引入阶段安排过渡管理在更换决定生效至新物业管理公司入驻前，由业主委员会或聘请临时服务人员承担部分管理职责，维持小区基本秩序和保洁工作。确保过渡期间小区的正常运行，避免因管理空档而引发的问题。选聘新物业通过公开招标、邀请招标或协议选聘等合法方式，尽快选聘新的物业管理公司。在选聘过程中，充分考虑新物业的资质、信誉和服务能力，确保其能够提供优质的服务。制定选聘方案，明确选聘方式、物业服务标准、服务费用等内容，并提交业主大会审议通过。完成交接组织新、旧物业管理公司进行全面交接，确保管理工作平稳过渡。交接内容包括但不限于物业管理用房、档案资料、公共收益账目及剩余款项、共用设施设备等。四、争议解决与法律支持协商解决如原物业公司同意解除关系，双方签订解除协议并办理相关手续。如原物业公司不同意，尝试进一步协商或通过其他途径解决争议，如调解、仲裁等。诉讼解决若协商无果，业主可向法院提起诉讼，通过法律途径解决争议。在诉讼过程中，提供充分证据证明自己的主张是合法和合理的，以维护自身权益。咨询专业律师如对法律程序不熟悉或存在疑问，建议咨询专业律师以获取帮助和指导。律师可以提供法律意见、协助起草法律文件、参与谈判或诉讼等，确保您的权益得到充分保障。五、注意事项遵守法律法规在整个更换过程中，必须严格遵守相关法律法规和程序，不得采取非法手段或暴力行为。保持冷静理性与原物业公司进行充分的沟通和协商，以尽量避免不必要的纠纷和损失。保持冷静和理性，避免情绪化决策或行为。保存相关资料注意保存好相关的会议记录、决议文件、通知函件等资料，以备不时之需。这些资料在后续可能发生的争议解决过程中将起到重要作用。总之，更换物业公司是一个需要谨慎处理的过程。作为业主，您应确保遵循法律程序，充分保障自身合法权益，同时保持冷静理性，与原物业公司进行妥善沟通和协商。希望这份指南能对您有所帮助！

针对物业不作为问题，可通过以下法律途径解决，具体步骤及法律依据如下：收集证据，固定物业不作为事实核心证据类型：物业合同：明确物业的服务范围、标准及违约责任条款（如《物业管理条例》第35条要求物业按合同提供服务）；沟通记录：保留与物业的书面沟通记录（如微信、邮件、书面函件），证明已多次催告但未整改；现场照片/视频：记录公共区域损坏（如电梯故障、绿化枯死、消防设施缺失）或卫生问题（如垃圾堆积、污水外溢）；第三方报告：如涉及安全隐患，可委托专业机构出具检测报告（如房屋安全鉴定、消防设施检测）。向行政主管部门投诉，启动行政干预投诉渠道：街道办/居委会：根据《物业管理条例》第19条，街道办对物业有监督指导职责，可要求其协调物业整改；房管部门（如住建局物业科）：直接受理物业违规投诉，可下达整改通知或行政处罚（如罚款、吊销资质）； 12345市民热线：统一受理民生投诉，转办至相关部门并跟进处理进度。关键点：投诉时需明确物业具体违约行为（如未维修、未清洁、未安保），并附证据清单，要求主管部门限期回复。通过业主大会行使权利，更换物业或调整服务法律程序：召开业主大会：经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可解聘物业（《民法典》第278条）；选聘新物业：通过公开招标或协议方式确定新物业，并签订合同；移交手续：原物业需在15日内退出，并移交物业用房、设施设备及财务资料（《物业管理条例》第38条）。风险提示：若业主大会未达法定比例，可能面临程序瑕疵风险，需提前咨询律师设计表决方案。提起民事诉讼，主张物业承担违约责任诉讼请求：要求物业继续履行合同（如维修损坏设施）；赔偿损失（如因物业不作为导致业主财产受损，如漏水造成家具损坏）；减免物业费（部分法院支持按服务瑕疵程度酌情减免）。举证要点：需证明物业不作为与损害结果之间的因果关系（如漏水系物业未及时维修管道导致）。联合其他业主，通过集体行动增强维权力度操作建议：成立业主委员会：若未成立，可推动选举，通过业委会统一与物业谈判或提起诉讼；发布公开信：联合业主签署公开信，向物业施压，同时抄送主管部门、媒体等形成舆论监督。行动建议优先级：优先通过行政投诉快速解决问题（成本低、效率高）；若行政途径无效，再启动业主大会程序或民事诉讼（需投入较多时间精力）；过程中务必保留所有证据，避免因证据不足导致维权失败。如有具体案例（如物业不作为的具体表现、所在地区等），可进一步提供细节，我将协助分析法律风险及操作路径。