关于实践中未实际入住业主是否可以减免物业费以及是否可以在物业服务合同中约定的问题，我给出以下解答：

结论前置：未实际入住的业主是否可以减免物业费，主要取决于物业服务合同的约定。如果合同中有明确约定，则按约定执行；如果合同中没有约定，则业主仍需按照民法典的规定支付物业费。

详细分析：

1. 法律依据：

   • 根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2. 合同自由原则：

   • 民法典尊重当事人意思自治，允许通过合同约定物业费减免条款。因此，如果物业服务合同中明确约定了未实际入住业主可以减免物业费，那么该约定是有效的，业主可以依据此约定要求减免物业费。

3. 地方性法规与民法典的冲突：

   • 地方性法规不能直接设定与民法典相抵触的条款。虽然某些地方性法规可能规定未实际入住业主需交纳物业费总额的一定比例，但这种规定缺乏上位法依据，且实践中难以操作，容易引发纠纷。因此，在地方性法规与民法典发生冲突时，应优先适用民法典的规定。

4. 实际操作建议：

   • 对于未实际入住的业主来说，如果想要减免物业费，最好在签订物业服务合同时就与物业服务企业进行协商，并在合同中明确约定减免条款。
   • 如果合同中没有相关约定，而业主又希望减免物业费，可以尝试与物业服务企业进行协商，看是否能达成一致意见。但需要注意的是，物业服务企业可能会根据自身的经营情况和成本考虑是否同意减免。

综上所述，未实际入住的业主是否可以减免物业费，主要取决于物业服务合同的约定。如果合同中有明确约定，则按约定执行；如果合同中没有约定，则业主应按照民法典的规定支付物业费。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。