违反土地规划用途的租赁合同是无效的。下面我将从法律角度详细解释这一结论，并给出相关建议。

法律解释

1. 违反法律强制性规定：

   • 根据我国相关法律法规，土地的使用必须严格遵守土地规划用途，未经批准不得擅自改变。违反这一强制性规定，所签订的租赁合同将因违法而无效。

2. 合同无效的法律后果：

   • 无效的合同自始没有法律约束力，双方因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

实际案例

以一起农村土地租赁合同纠纷为例，村民A明知刘某租赁土地是用于建设石料加工厂（即非农建设），仍将农用地出租，并签订《租地合同》。后因刘某擅自改变土地用途被镇政府责令限期拆除地上建筑物并复垦，合同无法继续履行。法院审理认定，该《租地合同》因违反国家土地管理法律法规而无效，村民A作为土地出租方，明知土地性质仍出租用于非农建设，对合同无效承担主要责任，并判决其赔偿刘某相应经济损失。

法律建议

1. 了解土地性质和用途：

   • 在签订土地租赁合同前，务必了解清楚土地的性质和规划用途，确保租赁用途与土地规划相符。

2. 办理审批手续：

   • 如确需改变土地用途，应依法办理农用地转用审批手续，取得相关许可后再进行租赁和使用。

3. 明确合同条款：

   • 在租赁合同中明确约定土地用途、租赁期限、租金支付方式等关键条款，以避免因约定不明而引发纠纷。

4. 谨慎选择承租方：

   • 作为土地出租方，应谨慎选择承租方，了解其经营背景和真实用地目的，确保租赁活动合法合规。

综上所述，违反土地规划用途的租赁合同是无效的，双方在签订合同时应严格遵守相关法律法规和土地规划用途，以避免不必要的法律风险和纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。