连环买卖 次买受人能否排除执行-阮芳律师|法行宝
2025-07-06 合同纠纷

在不动产连环买卖中,符合条件的无过错次买受人有权依法排除执行。

一. 次买受人物权期待权的构成要件

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,不动产买受人物权期待权的构成要件包括:在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封前已合法占有不动产、已支付全部或部分价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。这四个要件同样适用于连环买卖中的次买受人。

  1. 合同要件:前后手买卖合同均需合法有效,且前手买卖合同必须在查封前签订。
  2. 占有要件:前后手买受人中任意一人于查封前已合法占有不动产即可。
  3. 付款要件:需审查前手买卖合同的付款情况,确保作为被执行人的出卖人已收到价款。
  4. 过错要件:未办理过户登记不能归咎于前后手买受人中的任意一人。

二. 次买受人排除执行的法律依据

北京高院在相关案例中明确,不动产“连环买卖”的次买受人有权参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除执行。人民法院在审查时,应综合前后手买卖合同履行情况进行要件审查。

三. 实际案例分析

以阮某诉富通公司等案外人执行异议之诉案为例,阮某作为次买受人在涉案房屋被查封前已经与前手买受人签订合法有效的书面买卖合同,并合法占有房屋、支付了全部价款,且未办理过户登记并非其自身原因导致。因此,阮某符合《规定》第二十八条的构成要件,享有足以排除执行的合法权益。法院最终判决停止对涉案房屋的执行。

综上所述,在不动产连环买卖中,只要次买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件,即有权依法排除执行。如有进一步需要,您可以继续咨询我。