关于房产税是卖方出还是买方出的问题，这实际上取决于具体的情境和法律规定。以下是对这一问题的详细解答：
一、法定纳税义务人角度
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及相关规定，房产税是由产权所有人缴纳。这意味着，在房产交易过程中，房产税的承担主体会随着产权的转移而发生变化。
产权未转移前：在房产交易尚未完成，即产权未完成转移前，房产税通常由卖方即原产权所有人承担。这是因为此时房产仍登记在卖方名下，卖方作为产权所有人有义务缴纳房产税。
产权转移后：一旦房产交易完成，产权发生转移，新的产权所有人（即买方）就需要按照规定缴纳房产税。这是基于买方现在成为了房产的合法所有者，承担了相应的纳税义务。
二、实际交易中的协商
虽然法定上规定了房产税的承担主体，但在实际的房产交易中，买卖双方可以通过协商来确定房产税的实际承担方。这通常会在购房合同中明确约定。
合同约定由买方承担：如果购房合同中明确约定由买方承担交易过程中产生的所有税费，包括房产税，那么买方就需要按照合同约定承担房产税。
合同约定由卖方承担或双方分担：同样地，如果合同中有其他约定（如由卖方承担或双方分担），则按照合同约定执行。
三、特殊情况下的房产税承担
除了上述一般情况外，还有一些特殊情况下的房产税承担问题需要注意：
产权属于全民所有：如果房产产权属于全民所有，则由经营管理的单位缴纳房产税。
产权出典：在房产交易中涉及产权出典情况时，承典人承担房产税缴纳义务。
产权未确定或租典纠纷未解决：如果产权所有人、承典人不在房产所在地，或者产权未确定及租典纠纷未解决，则由房产代管人或者使用人缴纳房产税。
综上所述，房产税是卖方出还是买方出并不能一概而论。在法定上，产权未转移前由卖方承担，产权转移后由买方承担。但在实际交易中，双方可以通过协商来确定房产税的实际承担方。同时，还需要注意特殊情况下的房产税承担问题。