关于新房未接房时物业费的计算方式，这通常取决于多个因素，包括购房合同中的约定、物业服务合同的内容以及当地的相关政策规定。以下是对这一问题的详细解答：
一、合同约定与物业服务内容
购房合同与物业服务合同：
- 购房时，业主与开发商签订的购房合同中，通常会包含关于房屋交付时间以及物业费缴纳的相关条款。
- 同时，业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》也会明确约定物业服务的内容、范围以及费用的收取标准。
物业费缴纳责任：
- 如果购房合同或物业服务合同中明确规定，在房屋交付后（无论业主是否实际接收）即开始计算并缴纳物业费，那么业主应按照合同约定执行。
- 物业服务企业提供的是对整个小区或大厦的公共服务，如安保、保洁、绿化、维修等，这些服务的成本并不会因为个别业主未入住而减少。
二、房屋交付情况
符合交付条件：
- 如果房屋已经符合交付条件，且开发商已经履行了通知收房的义务，但业主因个人原因未实际接收房屋，那么在此期间产生的物业费通常应由业主承担。
不符合交付条件：
- 如果因开发商原因导致房屋不符合交付条件，如房屋存在严重质量问题影响正常居住使用，且开发商未能及时解决，那么在此期间的物业费应由开发商承担。
三、地区政策差异
全额缴纳：
- 在一些地区（如北京、天津等），只要开发商已将房屋交付给业主，无论业主是否入住，都需全额缴纳物业费。
适当减免：
- 部分地区（如武汉等）则支持对未入住房屋的物业费进行适当减免，减免比例因地区而异，一般在10%至30%左右。
- 业主需向物业服务企业提交书面申请，并提供相关证明材料以申请减免。
四、建议与注意事项
仔细阅读合同：
- 业主在购买新房时，应仔细阅读购房合同和物业服务合同，了解物业费收取的相关条款和约定。
关注地区政策：
- 同时，也应关注所在地的物业管理条例和相关政策规定，以便准确了解自己的权利和义务。
及时沟通与协商：
- 如对物业费的收取有任何疑问或争议，业主应与物业公司进行沟通协商，或者咨询当地的房地产管理部门或法律专业人士，以获取准确的解答和帮助。
保留相关证据：
- 如果业主因特殊原因未入住房屋，并希望申请物业费减免，应保留好相关证据，如水电燃气使用记录等，以供物业服务企业审核。
综上所述，新房未接房时物业费的计算方式需综合考虑合同约定、房屋交付情况以及地区政策规定。业主应根据自身情况，遵循相应的操作流程进行申请和处理。