面对拆迁时租户不肯搬走的情况，首先需要冷静处理，并遵循相关法律法规和租赁合同的规定。以下是一些具体的建议：

一、查看租赁合同

首先，应仔细查看租赁合同中是否对拆迁等特殊情况有明确约定。如果合同中有相关规定，应按照合同条款执行。通常，拆迁属于不可预见的情况，房东有权在合理期限内要求租户搬离，但具体期限和补偿方式应依据合同内容来确定。

二、积极沟通协商

如果合同中没有明确规定或规定不明确，应与租户进行积极沟通，了解其不肯搬走的具体原因。可能是租户对拆迁后的安置方案不满意，或者担心搬迁费用过高等问题。通过沟通，可以尝试找到一个双方都能接受的解决方案，如提供合理的搬迁补偿、协助寻找新的住处等。

三、依法处理

1. 协商不成时：

   • 如果与租户协商无果，房东可以依据相关法律法规，通过法律途径来解决问题。例如，可以向法院提起诉讼，请求法院判令租户搬迁。
   • 在提起诉讼前，应确保已收集好相关证据，如租赁合同、拆迁通知、与租户的沟通记录等，以证明自己的诉求是合理且合法的。

2. 法律程序：

   • 在诉讼过程中，法院会综合考虑拆迁的合法性、租赁合同的约定、承租人的实际情况等因素来做出判决。
   • 如果租户无正当理由拒迁，法院可能会判令其限期搬离，并可能面临罚款等行政处罚。情节严重的，还可能构成犯罪，需承担相应的刑事责任。

3. 注意程序合法性：

   • 在整个处理过程中，应确保程序的合法性。例如，提前通知租户搬迁的期限，给予其合理的准备时间；在拆迁过程中，不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使租户搬迁。

四、特殊情况处理

• 如果租户与产权人之间存在租赁关系违法的情况，如未经批准擅自出租等，这可能影响租户的搬迁权益。在这种情况下，应依据相关法律法规来处理，并确保各方的合法权益得到保障。

五、总结与建议

处理拆迁租户不肯搬走的问题时，应遵循法律法规和租赁合同的规定，同时注重与租户的沟通和协商。通过提供合理的补偿和协助，尽量化解矛盾，实现和谐搬迁。如果协商无果，应依法通过法律途径来解决问题，并确保程序的合法性和各方权益的保障。