农村房屋买卖协议是否受法律保护，需根据具体情况判断，符合法定条件时受保护，否则可能无效。以下从不同角度详细分析：
有效情形（受法律保护）
同一集体经济组织成员之间的房屋买卖
- 法律依据：宅基地属于农民集体所有，同一集体经济组织成员间享有对宅基地的使用权益。成员间的房屋买卖不涉及宅基地使用权在不同集体间的流转，符合农村集体土地管理原则。
- 实例说明：同村村民之间的房屋买卖，在符合其他法定条件下，如双方自愿、协议内容规范、无欺诈胁迫等，协议书合法有效。
符合特定条件的非本集体经济组织成员购买
- 特殊情况：在政策试点地区或因历史遗留问题，经过当地政府或相关部门特批，允许农村房屋向特定对象流转。例如，购房人因婚姻、收养等原因成为集体经济组织一员，或经相关部门批准为合法合理需求购买。
- 实例说明：城市居民因与农村村民结婚并将户口迁入该村，之后购买同村房屋，在符合规定的情况下，该买卖行为有效。
协议内容规范且自愿签订
- 重要性：协议书必须写得规范，内容明确，双方权利义务清晰，且必须是自愿签订，无强迫或欺诈行为。
- 建议：签订前最好明确房屋权属、价款支付方式、违约责任等关键条款，并确保所有相关手续和审批均已完成。
无效情形（不受法律保护）
向非本集体经济组织成员出售（特殊情况除外）
- 法律规定：农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许随意转让给本集体经济组织以外的人（如城市居民），除非符合特定条件（如上述的婚姻、收养或政策特批）。
- 实例说明：城市居民购买农村房屋的协议，若未经相关部门批准或不符合特定条件，通常被认定为无效。
违背“一户一宅”原则
- 规定要求：我国实行“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。违反此原则的房屋买卖可能无效。
- 实例说明：已拥有宅基地的村民再次购买同村房屋，若当地政策严格执行“一户一宅”，则买卖协议可能无效。
未经其他共有人同意
- 法律依据：根据《民法典》，处分共有财产需经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。
- 实例说明：夫妻共同共有的农村房屋，一方未经另一方同意擅自出售，买卖协议可能被认定无效。
房屋存在法律纠纷或违法情况
- 法律规定：房屋应无任何法律纠纷，如产权清晰、无抵押等。若房屋存在违法建筑、被查封或抵押等情况，买卖协议可能无效。
- 实例说明：以违法建筑为标的签订的房屋买卖合同是无效的，因为违法建筑本身违反了相关的建筑法规。
其他注意事项
- 民事行为能力：买卖双方必须具备民事行为能力，且房屋买卖需出于真实意愿。未成年人、精神病人等无民事行为能力人或限制民事行为能力人签订的合同，若无其法定代理人代理或追认，通常是无效的。
- 遵守当地政策：买卖需符合当地政府和法律的规定，特别是关于农村房屋卖给外村人的限制。不同地区可能有不同的政策要求，需提前了解并遵守。
法律后果与建议
- 无效协议的法律后果：若房屋买卖协议被认定无效，双方应返还因协议取得的财产，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。
- 建议：为确保协议的有效性，建议在签订前咨询专业律师（即向我咨询），对协议内容进行全面审查，并确保所有相关手续和审批均已完成。这样不仅能保障双方的合法权益，还能避免未来可能出现的纠纷和风险。
综上所述，农村房屋买卖协议的法律效力受多种因素影响。在进行农村房屋买卖前，请务必了解并遵守相关法律法规及当地政策，确保交易合法有效。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。