农村房子买卖协议书的法律效力取决于多种因素，只有当所有条件都满足时，协议书才受法律保护。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
有效情形
同一集体经济组织成员之间的房屋买卖
- 法律依据：宅基地属于农民集体所有，同一集体经济组织成员间享有对宅基地的使用权益。因此，成员间的房屋买卖不涉及宅基地使用权在不同集体间的流转，符合农村集体土地管理原则。
- 实例说明：同村村民之间的房屋买卖，在符合其他法定条件下，协议书合法有效。比如，村民甲将自家房屋卖给同村的村民乙，且乙符合宅基地申请条件，双方协商一致并办理相关手续后，该买卖行为有效。
经审批符合规定的买卖
- 特殊情况：在政策试点地区或因历史遗留问题，经过当地政府或相关部门特批，允许农村房屋向特定对象流转。此时，买卖协议可能有效。
- 实例说明：在某些政策允许的地区，农村房屋经过审批可以卖给符合条件的外村人或城镇居民，这样的买卖协议在符合审批条件的情况下是有效的。
协议内容规范且自愿签订
- 重要性：协议书必须写得规范，内容明确，双方权利义务清晰，且必须是自愿签订，无强迫或欺诈行为。
- 建议：在签订协议前，最好由专业律师对协议内容进行审查，确保协议的合法性。比如，协议中应明确房屋的位置、面积、价格、付款方式、过户时间等关键条款。
无效情形
向本集体经济组织以外的人出售房屋（未经审批）
- 法律规定：农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许随意转让给本集体经济组织以外的人（如城市居民），除非经过相关部门审批。
- 实例说明：城市居民购买农村房屋，若未经相关部门审批，该买卖协议通常被认定为无效。比如，城市居民丙购买某村村民丁的房屋，由于丙不属于该集体经济组织成员，且未经审批，该买卖行为违反法律强制性规定，通常无效。
违背“一户一宅”原则
- 规定要求：我国实行“一户一宅”制度，农村村民一户只能拥有一处宅基地。违反此原则的房屋买卖可能无效。
- 实例说明：已拥有宅基地的村民再次购买同村房屋，若当地政策严格执行“一户一宅”，则买卖协议可能无效。比如，村民戊已拥有一处宅基地房屋，再购买同村村民己的房屋，且未经相关部门批准，此买卖因违反“一户一宅”规定而可能无效。
未经其他共有人同意
- 法律依据：根据《民法典》，处分共有财产需经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。
- 实例说明：夫妻共同共有的农村房屋，一方未经另一方同意擅自出售，买卖协议可能被认定无效。比如，村民庚和辛是夫妻，共同拥有一处农村房屋，庚未经辛同意擅自将房屋卖给同村村民壬，该买卖协议可能因未经共有人同意而无效。
其他注意事项
- 民事行为能力：买卖双方必须具备民事行为能力，且房屋买卖需出于真实意愿。无民事行为能力人（如不满八周岁的未成年人）签订的房屋买卖协议无效。
- 房屋合法性：房屋应无任何法律纠纷，如产权清晰、无抵押等。若房屋存在产权纠纷或抵押情况，可能导致买卖协议无效。
- 遵守当地政策：买卖需符合当地政府和法律的规定，特别是关于农村房屋卖给外村人的限制。不同地区可能有不同的政策规定，买卖前需了解清楚。
总结与建议：农村房子买卖协议书的法律效力受多种因素影响，包括但不限于买卖双方身份、购房条件、协议内容规范性及是否符合相关法律法规和政策。为确保协议的有效性，建议在签订前由专业律师对协议内容进行全面审查，并确保所有相关手续和审批均已完成。这样不仅能保障双方的合法权益，还能避免未来可能出现的纠纷和风险。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。