结论前置：租的厂房是违建时，能否赔偿经营损失需视合同效力及双方过错情况而定。以下从不同角度为你详细分析：
一、合同效力对经营损失赔偿的影响
- 合同无效情形
- 法律规定：依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租违章建筑的租赁合同通常会被认定无效。因为违建厂房违反了法律法规的强制性规定，不符合合法租赁的基本要求。
- 赔偿责任划分：在合同无效的情况下，双方应基于过错责任原则来确定是否赔偿经营损失及赔偿比例。若房东明知厂房是违建却未告知承租人，房东存在主要过错，需承担相应赔偿责任。例如，房东老张将违建厂房出租给老李，未告知违建情况，厂房被拆除后，老李遭受经营损失，此时老张因其主要过错需对老李的损失进行赔偿。若承租人在租赁时也知晓或应知晓厂房是违建，则双方均有过错，需按各自过错比例分担损失。比如老李在租赁时已知厂房为违建但仍选择租赁，厂房被拆除后，老李要求房东赔偿经营损失可能会遇到困难，因其自身也存在过错。
- 合同有效情形
- 法律规定：如果签订合同时厂房未被认定为违建，且符合相关使用条件，则合同有效。但若之后厂房被认定为违建并拆除，导致承租人经营损失，仍需根据双方过错确定赔偿责任。
- 赔偿责任划分：若因房东原因导致厂房被认定为违建（如隐瞒建设手续不全），房东应承担赔偿责任。例如房东故意隐瞒厂房建设手续不全的情况，导致厂房后续被认定为违建并被拆除，给承租人造成经营损失，房东需负责赔偿。若因不可归责于双方的原因（如政府规划调整），则可能由双方分担或部分自行承担损失。比如政府突然出台新的规划政策，将该厂房所在区域规划为其他用途，导致厂房被拆除，这种情况下双方可能需根据公平原则分担损失。
二、双方过错程度的判断与赔偿责任的进一步细化
- 房东过错：除了上述明知违建未告知、隐瞒建设手续不全的情况外，房东未按规定办理续期或变更手续等，也属于过错行为，房东需承担相应赔偿责任。例如房东的厂房建设许可证到期后未及时办理续期手续，导致厂房被认定为违建，给承租人造成损失，房东要负责赔偿。
- 承租人过错：承租人在签订合同时有义务对厂房的合法性进行一定的审查。如果在签订合同时已知或应知厂房为违建仍选择租赁，承租人需自行承担部分或全部损失。比如承租人在租赁前通过简单查询或观察就能发现厂房可能存在违建问题，但仍抱有侥幸心理签订了租赁合同，那么在厂房被拆除造成经营损失时，承租人要承担相应责任。
- 双方均无过错：因不可抗力或政府行为等导致厂房被认定为违建，双方可能需根据公平原则分担损失。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害等。政府行为如上述的规划调整等情况。
三、实际经营损失赔偿范围的确定
经营损失通常包括直接损失和间接损失。直接损失如因厂房被拆除导致无法正常经营而损失的租金收入、已支付但无法使用的设备租赁费用等。间接损失如预期利益的丧失，比如承租人原本计划在该厂房内开展新的业务项目，预计能获得一定的利润，但因厂房违建被拆除导致项目无法进行，这部分预期利润就属于间接损失。不过，间接损失的赔偿需要承租人提供充分的证据来证明其合理性和必然性。
四、建议
- 在处理此类纠纷时，建议双方首先协商解决，这样可以节省时间和成本，也能避免矛盾进一步激化。
- 承租人在租赁厂房前应充分了解厂房的合法性及建设手续情况，要求房东提供相关的建设许可证、规划许可证等文件，并到相关部门进行核实，以避免因违建问题导致的经营损失和法律纠纷。
- 房东在出租厂房时应确保厂房的合法性和合规性，并如实告知承租人相关信息，在签订租赁合同前，对厂房的产权状况、建设手续等进行全面梳理和确认，避免因隐瞒或欺诈而导致的赔偿责任。
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