在卖房违约不卖的情况下，具体是赔定金还是违约金，这主要取决于合同中的约定以及违约的具体情形。以下从不同角度为你详细分析：
一、合同中有明确约定
约定了定金条款：
- 如果合同中明确约定了定金，并且卖方违约，那么根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，收受定金的一方（即卖方）不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
- 举例：假设合同中约定定金为10万元，卖方违约，则卖方需向买方返还20万元。
约定了违约金条款：
- 如果合同中明确约定了违约金，并且卖方违约，那么卖方需要按照合同约定的违约金数额向买方支付。
- 举例：合同中约定违约金为房屋总价的10%，若房屋总价为200万元，则卖方需向买方支付20万元违约金。
同时约定了定金和违约金：
- 如果合同中同时约定了定金和违约金，根据法律规定，买方可以选择适用定金条款或者违约金条款，但不能同时主张两者。
- 选择建议：买方应根据实际情况，比较定金双倍返还的数额与违约金的数额，选择对自己更有利的条款进行主张。
二、合同中没有明确约定
没有约定定金或违约金：
- 如果合同中没有约定定金或违约金，卖方违约时，买方通常只能要求卖方赔偿因违约造成的实际损失。
- 实际损失的计算：这通常包括买方为购房所支付的费用（如中介费、评估费等）、因房价上涨而产生的差价损失等。
约定不明确或存在争议：
- 如果合同中的定金或违约金条款约定不明确，或者双方对条款的理解存在争议，那么可能需要通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式来解决纠纷。
- 建议：在这种情况下，买方应保留好相关证据（如合同、付款凭证、沟通记录等），以便在纠纷解决过程中维护自己的权益。
三、特殊情形下的处理
不可抗力因素：
- 如果卖方因不可抗力因素（如自然灾害、政府政策变化等）导致无法履行合同，那么卖方可能不需要承担违约责任。但卖方应及时通知买方，并提供相关证明。
买方同意解除合同：
- 如果买方同意解除合同，并且双方就赔偿事宜达成一致，那么可以按照协商的结果进行处理。这种情况下，可能既不涉及定金也不涉及违约金，而是根据双方的协商结果来确定赔偿数额。
总结与建议：
- 在签订房屋买卖合同时，建议双方明确约定定金和违约金的条款，以避免未来可能出现的纠纷。
- 如果卖方违约不卖房，买方应根据合同中的约定以及实际情况来选择主张定金、违约金还是实际损失赔偿。
- 在处理纠纷过程中，建议双方保持冷静和理性，通过协商、调解等方式来解决争议。如果无法达成一致，可以考虑通过仲裁或诉讼等法律途径来维护自己的权益。
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