该条款原则上具有法律效力，但需满足一定条件且可能存在履行风险。具体分析如下：

1. 条款效力层面
   根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。您描述的条款若为双方自愿签署，且未违反强制性规定（如租赁期限超过20年部分无效等），则具备法律效力。此类条款属于”不确定约定”，即通过客观标准（同时期同地段周边租金）确定未来租金，符合合同自由原则。

2. 履行风险层面
   需注意三个潜在问题：

   • 标准模糊性：若周边租金存在明显差异（如商业区与住宅区混杂），可能引发争议。建议补充约定”以周边同类用途、同等装修标准房屋的平均租金为参考”
     
   • 举证责任：续租时需由主张调整租金方提供周边租金证据（如中介报价、政府指导价等），否则可能承担不利后果
     
   • 市场波动应对：若遇租金异常波动（如政策调控导致周边租金暴跌），可考虑增加”上下浮动不超过20%“的限价条款

3. 实务建议
   为增强条款可操作性，建议补充：

   • 明确租金评估方式（如委托第三方评估机构）
     
   • 约定评估周期（如每3年评估一次）
     
   • 设定争议解决机制（如先协商，协商不成提交仲裁）
     

特别提醒：若您是承租方，建议在续租前6个月启动租金调查；若为出租方，可考虑在合同中增加”租金调整需提前90天书面通知”的条款。具体操作可结合您的租赁用途、期限等因素进一步优化。