《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条与第29条的适用区别主要体现在适用对象、适用条件及法律效果上。以下是对这两条规定的详细对比与分析：

一、适用对象不同

1. 第28条：

   • 适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。
   • 这里的买受人通常是普通的购房者，与房地产开发企业无直接关联。

2. 第29条：

   • 适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。
   • 这里的买受人特指购买商品房的消费者，且房地产开发企业需为被执行人。

二、适用条件不同

1. 第28条：

   • 需满足四个条件：
     • 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
     • 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
     • 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
     • 非因买受人自身原因未办理过户登记。

2. 第29条：

   • 需满足三个条件：
     • 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
     • 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
     • 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、法律效果不同

1. 第28条：

   • 若买受人的异议符合上述四个条件，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
   • 这意味着买受人的权利在符合条件下具有优先性，可以阻止或排除对不动产的执行。

2. 第29条：

   • 若商品房消费者的异议符合上述三个条件，且其权利能够排除执行的，人民法院同样应予支持。
   • 特别地，对于商品房消费者而言，即使其未支付全部价款或未办理过户登记，只要满足特定条件，其权利也可能得到优先保护。

四、实际应用中的注意事项

• 证据收集：无论是适用第28条还是第29条，买受人都需要充分收集证据来证明其符合相应条件。例如，书面买卖合同、支付价款的凭证、合法占有不动产的证据等。
• 法律解释：在具体案件中，法院可能会根据案件事实和法律规定对第28条和第29条进行解释和适用。因此，买受人在提出异议时，应充分了解相关法律规定和司法实践。
• 专业咨询：由于执行异议复议案件涉及复杂的法律问题和事实认定，建议买受人在提出异议前咨询专业律师，以确保其权益得到充分保护。

举例说明：

• 假设甲购买了一套登记在乙（非房地产开发企业）名下的二手房，并支付了全部价款但未办理过户登记。后因乙的债务问题，该房屋被法院查封。此时，甲可以依据第28条提出异议，要求排除执行。
• 假设丙购买了一套登记在丁（房地产开发企业）名下的商品房，并支付了超过合同约定总价款百分之五十的价款，但未办理过户登记。后因丁的债务问题，该房屋被法院查封。此时，丙可以依据第29条提出异议，要求排除执行。

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