结论：在房东违约不租且合同未签仅有口头协议的情况下，中介费能否退还取决于多种因素，包括口头协议的具体内容、中介服务的完成情况以及相关法律规定等。以下从不同角度进行分析：

1. 口头协议的效力与内容

   • 口头协议的法律效力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。因此，口头协议在法律上是有效的，只要双方意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定。
   • 口头协议的内容：如果口头协议中明确约定了房东违约不租时中介费的退还方式或责任承担，那么应当按照口头协议的约定来处理。例如，如果口头协议中约定房东违约需全额退还中介费，那么房东就应当履行这一约定。

2. 中介服务的完成情况

   • 中介服务的定义：中介服务通常指的是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并收取报酬的行为。
   • 中介服务完成的标准：如果中介人已经按照约定完成了中介服务，例如为房东和租客提供了合适的房源信息、安排了看房等，并且房东和租客之间已经达成了租赁意向（尽管最终未签订书面合同），那么中介人有权要求支付中介费。然而，在房东违约不租的情况下，如果中介服务并未完全完成（例如房东在中介服务过程中就明确表示不再出租），或者中介服务与房东违约之间没有直接因果关系，那么中介费的退还就可能存在争议。

3. 相关法律规定与司法实践

   • 法律规定：虽然《中华人民共和国民法典》等法律法规并未直接规定房东违约不租时中介费的退还问题，但可以根据合同法的相关原则（如诚实信用原则、公平原则等）以及中介合同的相关规定来推断。
   • 司法实践：在司法实践中，法院通常会根据双方当事人的陈述、证据以及相关法律法规来综合判断中介费是否应当退还。如果房东违约行为明显且中介服务未完全完成或与房东违约无直接因果关系，法院可能会支持租客或中介人要求退还部分或全部中介费的请求。

4. 实际操作建议

   • 收集证据：如果可能的话，尽量收集与口头协议、中介服务以及房东违约相关的证据，如聊天记录、录音、看房记录等。
   • 协商解决：首先尝试与房东和中介人进行协商，看是否能够达成一致意见并退还中介费。
   • 法律途径：如果协商无果，可以考虑通过法律途径来解决争议。可以咨询专业律师（即我，彭文静律师，专注于房产纠纷领域）的意见，并根据具体情况决定是否提起诉讼或申请仲裁。

进一步思考：在处理此类纠纷时，还需要注意口头协议的举证问题。由于口头协议没有书面记录，因此在发生争议时可能难以证明其具体内容。因此，在签订任何合同时（包括口头协议），都应当尽量明确双方的权利和义务，并保留好相关证据以备不时之需。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。