关于“物业项目经理是否必须是正式员工”这一问题，首先我们需要明确的是，物业项目经理的任职并没有一个统一的、强制性的规定要求其必须是正式员工。这一职位的任职条件更多地取决于物业公司的内部规定、招聘需求以及具体项目的实际情况。

从法律法规的角度来看，目前并没有相关法律法规明确规定物业项目经理必须是正式员工。国务院在修订《物业管理条例》时，已经取消了对物业管理从业人员必须取得职业资格的要求，这同样适用于物业项目经理的任职条件。

从物业公司的实际操作来看，物业项目经理的招聘和任职通常遵循市场化原则。物业公司会根据项目的需求、公司的战略规划以及候选人的能力、经验等多方面因素来综合考虑是否录用。在这个过程中，是否为正式员工并不是唯一的决定因素。例如，有些物业公司可能会为了应对特定项目的需求，临时招聘具有丰富经验的项目经理，而不一定要求其成为正式员工。

此外，从您提供的绵阳市康来物业服务有限公司的招聘公告中，我们也可以看到，该公司招聘项目经理时并没有明确要求候选人必须是正式员工。相反，他们更注重的是候选人的学历、工作经验、技能要求以及职业素养等方面。

综上所述，物业项目经理并不必须是正式员工。这一职位的任职条件更多地取决于物业公司的内部规定和具体项目的需求。因此，如果您对物业项目经理的职位感兴趣，建议您关注相关物业公司的招聘信息，了解具体的任职要求和招聘流程，以便更好地准备和应聘。