结论前置：未经预告登记的权利人同意，处分不动产不发生物权效力，但债权合同的效力不受影响。这一规定旨在保护预告登记权利人的合法权益，确保不动产交易的稳定性和安全性。

一、法律背景与解释

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，当事人为保障将来实现物权，在签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，可以向登记机构申请预告登记。预告登记具有明确的法律效力，即在预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意，任何对该不动产的处分行为（如出售、赠与、抵押等）均不发生物权效力。这意味着，即使完成了登记手续，受让人也无法取得不动产的所有权。

二、具体情形分析

1. 房屋买卖情形：

   • 假设甲与乙签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记。随后，甲在未经乙同意的情况下，试图将房屋出售给丙，并办理了过户手续。由于此时预告登记仍然有效，因此丙尽管已经完成了过户手续，但仍然无法取得房屋的所有权。在此情况下，甲与丙之间的买卖合同虽然有效，但丙只能基于合同要求甲承担违约责任，而无法获得房屋的所有权。

2. 不动产抵押情形：

   • 类似地，如果A公司与B银行签订了不动产抵押协议并办理了预告登记，A公司在未经B银行同意的情况下，试图将该不动产再次抵押给C银行，这种再次抵押行为也因未经预告登记权利人B银行同意，不发生物权效力，C银行不能取得该不动产的抵押权。

三、预告登记的失效条件及其后果

预告登记并非永久有效。在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预告登记将失效。此时，再处分该不动产，即使未经原预告登记权利人同意，处分行为也可能发生物权效力。例如，在上述房屋买卖案例中，若乙明确表示放弃购买或未在规定时间内申请正式登记，导致预告登记失效，此后甲将房屋卖给丙并办理了过户登记手续，则丙可以依法取得该房屋的所有权。

四、法律建议与风险提示

1. 关注预告登记有效期：

   • 预告登记权利人应密切关注预告登记的有效期，确保在有效期内行使权利，避免预告登记失效导致权益受损。

2. 保留证据：

   • 在涉及未经预告登记权利人同意的处分行为纠纷中，权利人应提供充分证据证明自己的预告登记权利以及处分行为未经其同意的事实，以便在诉讼中维护自己的合法权益。

3. 谨慎处分不动产：

   • 不动产权利人在处分不动产前，应确认是否存在有效的预告登记，并征得预告登记权利人的同意，以避免因擅自处分而引发的法律纠纷和损失。

综上所述，未经预告登记的权利人同意处分不动产，不发生物权效力，但债权合同依然有效。这一规定旨在保护预告登记权利人的合法权益，确保不动产交易的公平、公正和安全。如果您在房产交易中遇到相关问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。