结论：您有权要求房东退还部分费用，但具体退还金额和方式需根据实际情况和合同约定来确定。以下是从不同角度的详细分析：

1. 合同条款的解读：

   • 租房合同中明确写明了“11000一年，包含取暖费物业费”。这是双方约定的费用构成，具有法律约束力。
   • 既然合同中包含了物业费，而实际上小区根本没有物业，那么这部分费用实际上并未产生。从合同公平性的角度出发，您有权要求房东退还这部分未实际发生的费用。

2. 实际费用的计算与退还：

   • 首先，需要确定物业费在总费用中的占比。如果合同中没有明确物业费的具体金额，那么可能需要通过协商或参考市场价格来估算。
   • 假设物业费在总费用中占一定比例（例如，假设为X%），那么您有权要求房东退还的金额就是11000元中的X%部分。具体计算公式为：退还金额 = 11000 × X%。
   • 由于实际物业费并未产生，因此X%应基于一个合理的估算或双方协商的结果。如果无法准确估算，也可以考虑按照比例或其他合理方式退还。

3. 与房东的协商与沟通：

   • 在要求房东退还费用之前，建议您先与房东进行友好沟通，说明实际情况和您的诉求。
   • 您可以提供小区没有物业的相关证据（如物业公告、业主委员会证明等），以支持您的主张。
   • 双方可以协商确定一个合理的退还金额和方式，以达成和解。

4. 法律途径的考虑：

   • 如果与房东的协商无果，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。
   • 您可以向当地的房屋租赁管理部门或消费者协会投诉，寻求他们的帮助和调解。
   • 如果必要，您还可以向法院提起诉讼，要求房东退还多收的费用。

建议与提醒：

• 在处理此类纠纷时，保持冷静和理性至关重要。避免与房东发生不必要的争执和冲突。
• 保留好所有与租房合同相关的证据和文件，以备不时之需。
• 如果您对法律程序不熟悉或担心自己的权益无法得到保障，可以随时向我咨询，我会为您提供专业的法律建议和帮助。