签了腾退协议并不意味着就一定要退房，具体能否退房及退房条件需根据腾退协议的具体条款、相关法律法规以及实际情况综合判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、可以退房的情形
腾退协议中有明确约定：
- 如果腾退协议中明确规定了退房条款，如在一定期限内可以无条件退房，或者因特定原因（如房屋质量问题、开发商违约等）可以退房，那么购房者有权按照协议约定行使退房权利。
开发商违约：
- 未按时交房：若腾退协议（或相关购房协议）中明确约定了交房时间，且开发商逾期未交付房屋达到协议约定的期限，购房者有权要求解除合同并退房。
- 房屋质量问题：若房屋存在主体结构质量不合格、严重渗漏、墙体裂缝等严重影响正常居住使用的问题，购房者可以委托专业机构检测并要求退房。
- 擅自变更规划设计：开发商未经购房者同意擅自变更房屋户型、朝向、面积等，购房者有权要求退房，因为开发商应严格按照批准的规划、设计建设商品房。
购房者特殊情况：
- 不可抗力：因自然灾害、战争等不可抗力事件导致无法继续履行合同，购房者可与开发商协商解除合同。
- 政策变化：因国家房地产调控政策变化导致购房者失去购房资格或无法办理贷款时，合同无法履行，购房者可要求解除合同。
二、不能退房的情形
- 购房者自身原因违约：若购房者仅因个人主观原因（如后悔购房、资金问题）且不符合腾退协议约定的解除条件，要求退房则属于违约。此时，开发商有权要求继续履行合同或按协议约定承担违约责任。
三、退房的具体操作建议
- 查阅腾退协议：首先仔细查阅腾退协议中的相关条款，了解退房的具体条件和程序。
- 与开发商协商：在符合退房条件的情况下，与开发商进行协商，尽量达成退房协议，避免不必要的法律纠纷。
- 保留证据文件：注意保留相关证据和文件，如腾退协议、付款凭证、房屋质量问题证明等，以便在需要时维权。
四、法律后果与风险提示
- 违约责任：若购房者无正当理由要求退房，可能构成违约，需要承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
- 合同解除权：在符合法定或约定解除条件的情况下，购房者有权解除合同并退房，但需注意行使解除权的期限和程序。
总结与建议：
签了腾退协议并不意味着就一定要退房，具体能否退房需根据协议条款、相关法律法规及实际情况综合判断。在行使退房权利时，务必遵循法定程序并保留好相关证据。如果您对腾退协议的具体条款或退房条件有疑问，或者需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。我将根据您的具体情况，提供专业、全面的法律建议。