在不动产登记中，权利人变更时判断是变更登记还是转移登记，主要依据变更的性质和具体情形。以下是对两者的详细解析，以帮助您准确区分：
一、不动产变更登记
不动产变更登记主要关注的是不动产本身属性或权利人信息的局部变化，这些变化并不涉及不动产权利的整体转移。具体来说，不动产变更登记适用于以下情形：
权利人姓名或名称的变更：如自然人改名或法人、非法人组织更改名称，需对其名下不动产进行变更登记。
不动产坐落、界址的变更：因城市规划调整、街道名称更改等原因导致不动产坐落位置或界址信息变化，需进行变更登记。
不动产用途的变更：如工业用地改为商业办公用途，需经合法审批后办理用途变更登记。
不动产面积的变更：因不动产部分拆除、添附、合并、分割或测绘误差调整导致面积变化，需进行变更登记。
不动产权利期限的变更：如土地出让合同约定的使用年限调整，或划拨土地改为出让土地导致的期限及性质变化，需办理变更登记。
其他局部信息变更：包括来源证明和其他必要材料的变更、共有性质的变更、抵押权、地役权等权利的变更，以及法律、行政法规规定的其他情形。
办理流程：通常包括申请、受理、审核、登簿和发证等环节，重点在于更新不动产登记簿上的局部信息。
二、不动产转移登记
不动产转移登记则涉及不动产权利的整体转移，即不动产权属从一方变更到另一方。这是不动产交易中的核心环节，关乎个人权益的保障和市场交易的安全。具体来说，不动产转移登记适用于以下情形：
买卖、互换、赠与不动产：如房屋买卖、商铺互换或父母将房产赠与子女。
以不动产作价出资（入股）：企业或个人以不动产作为资本投入某企业，换取股权等权益。
法人或其他组织合并、分立导致权利转移：如法人合并、分立或组织结构变化涉及不动产归属变更。
不动产分割、合并导致权利转移：如大块土地分割成小块分别转让或相邻土地合并成一块。
继承、受遗赠取得不动产权利：被继承人死亡后，其名下的不动产由继承人依法继承或按遗嘱由受遗赠人接受。
共有人增减及共有份额变化：如共有房产增加或减少共有人，或按份共有人之间转让份额导致共有比例变化。
办理流程：同样包括申请、受理、审核、登簿和发证等环节，但重点在于确认新的产权人并更新不动产登记簿上的权属信息。
三、如何判断
在判断是变更登记还是转移登记时，关键在于看变更是否涉及不动产权利的整体转移。如果变更仅涉及不动产的局部信息或权利人信息的更新，而不改变不动产的整体权属，则属于变更登记；如果变更导致不动产权利从一方转移到另一方，则属于转移登记。
综上所述，不动产变更登记和转移登记在性质、适用情形和办理流程上均有所不同。在涉及不动产权利人变更时，应根据具体情况准确判断并选择相应的登记类型。