单位（这里理解为社区，通常以业主委员会为代表）和物业签订的合同，其合法性取决于多个因素，包括主体资格、意思表示真实性、内容合法合规性以及程序合法性。以下是对这些因素的详细分析：

1. 主体适格：

   • 业主委员会：必须是依法成立并经过备案的，能够代表业主行使权利。如果业主委员会成立不合法，没有按照法定程序选举产生，或者未经相关部门备案，那么所签合同可能无效。
   • 物业企业：应具备相应的资质，有合法经营物业管理业务的能力。如果物业企业没有相应资质，不具备从事物业管理服务的资格，合同同样可能无效。
   • 特殊情况：在小区尚未成立业主委员会或业主委员会无法履行职责时，居委会在街道办、乡镇政府的指导和监督下，可能代行业委会的职责与物业公司签订合同。但这也需要符合相关法律法规的规定，确保居委会的代行行为有明确的法律依据和程序保障。

2. 意思表示真实：

   • 双方在签订合同过程中，必须基于真实意愿进行协商和达成一致，不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响意思表示真实性的情形。如果合同是在一方受欺诈、胁迫或存在重大误解的情况下签订的，那么该合同可能因意思表示不真实而无效。

3. 内容合法合规：

   • 合同条款不得违反法律法规的强制性规定，例如不能约定侵犯业主合法权益或违反物业服务相关行政法规的内容。如约定物业企业可以随意提高物业费而无需经过合理评估和业主同意，或者排除物业企业应承担的基本责任和义务，这样的合同条款是无效的，严重的会导致整个合同不合法。
   • 合同内容应反映双方的真实意愿，且不能违背公序良俗。如果合同内容违反公序良俗，如约定不道德或违法的服务内容，那么该合同也是无效的。

4. 程序合法：

   • 业主委员会与物业签订合同，通常需要遵循一定的程序，如召开业主大会，就选聘物业企业及合同主要条款等重大事项征求业主意见，并获得法定比例业主的同意。如果业主委员会未按规定召开业主大会，未获得业主大会授权就擅自与物业企业签订合同，合同的效力会存在问题。
   • 在特殊情况下，如居委会代行业委会职责时，也应确保程序的正当性，包括可能的公示、征询意见等环节。如果居委会在未得到业主大会明确批准的情况下擅自以全体业主的名义与物业公司签署协议，也会导致合同效力问题。

可能导致合同不合法的情况：

• 主体方面：如业主委员会成立不合法或物业企业无资质。
• 程序方面：如未按规定召开业主大会或未获得业主大会授权。
• 内容方面：如合同内容违反法律强制性规定或违背公序良俗。

建议：

• 在签订合同前，双方应充分沟通、协商，并确保所有程序和内容均符合法律法规的要求。
• 如果对合同的合法性存在疑问，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律意见。

总之，单位和物业签订的合同的合法性是一个复杂的问题，需要综合考虑多个因素。在签订合同前，务必确保所有方面都符合法律法规的要求，以保障合同的合法性和有效性。