在物业费不交的情况下，起诉对象通常是业主（房主），但具体还需根据租赁合同约定及实际情况来判断。以下从不同角度为您详细分析：

一、一般情况下的责任主体

根据《物业管理条例》的相关规定，业主是物业费的法定缴纳主体。物业服务合同通常由业主委员会与物业公司签订，约束的是业主与物业公司之间的权利义务关系。因此，在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉业主，即房主，因为房主是法律上的责任主体，对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务。

二、租赁合同中的特殊约定

1. 约定由租户承担物业费：

   • 如果租赁合同中明确约定由租户承担物业费，那么租户就成为了直接的债务责任人。若租户不按时缴纳物业费，物业公司有权直接起诉租户。在此情况下，租户需承担因未履行合同约定而产生的法律责任。但值得注意的是，即使租赁合同中有此约定，物业公司仍可能首先选择起诉业主，因为业主是物业服务合同的直接签订方，业主在承担责任后，可依据租赁合同向租户追偿。

2. 约定由房东承担物业费：

   • 若租赁合同中约定由房东承担物业费，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。

三、法律实践中的操作要点

• 诉讼主体资格：在物业费纠纷中，物业公司通常只能以业主为被告提起诉讼。即使租赁合同中约定由租户承担物业费，物业公司也需先向业主追讨，业主承担责任后再根据租赁合同向租户追偿。法院一般不会支持将租户直接列为共同被告的请求，除非租赁合同中有特别约定且该约定不违反法律法规的强制性规定。

• 举证责任分配：在诉讼过程中，物业公司需提供服务合同、催缴通知等证据来证明业主或租户拖欠物业费的事实。业主或租户则可主张已委托他人代缴、存在服务质量瑕疵或租赁合同中有特别约定等理由进行抗辩。

• 执行程序差异：若物业公司胜诉后业主或租户拒不履行判决，物业公司可申请强制执行其名下财产。但针对租户的追偿需通过另案诉讼解决，这增加了物业公司的维权成本和时间成本。

四、法律建议与风险提示

1. 友好协商：在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识以避免不必要的法律纠纷。

2. 明确合同条款：房东在出租房屋时，应在租赁合同中明确约定物业费的承担方及缴纳方式。这有助于减少纠纷的发生，并在纠纷发生时提供明确的法律依据。

3. 及时催缴与留证：物业公司应及时向业主或租户催缴物业费，并保留好催缴通知、缴费记录等证据。这些证据在诉讼过程中将起到关键作用。

4. 注意法律时效：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业费纠纷的诉讼时效通常为三年。物业公司应在诉讼时效期间内提起诉讼，否则将可能丧失胜诉权。

总结来说，物业费不交时起诉对象通常是业主（房主），但具体还需根据租赁合同约定及实际情况来判断。在实际操作中，各方应综合考虑各种因素，采取合理措施解决物业费拖欠问题。如果您在物业费纠纷中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。