结论：

1. 未取得规划许可证和施工许可证的建筑，原则上无法直接办理不动产权证，属于违法建设，需先补办手续或接受处罚后才能合法化。
   
2. 若建筑符合规划且能补办手续，可通过整改、缴纳罚款等方式完善程序后申请产权证；若不符合规划，可能面临拆除或无法确权的风险。
   

详细分析：

根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》及《不动产登记暂行条例》等相关规定，办理不动产权证需满足以下核心条件：

1. 合法建设手续：建筑必须取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，否则属于违法建设，无法直接确权。
   
2. 竣工验收合格：需通过规划、消防、环保等部门的验收，确保建筑符合安全、环保等标准。
   
3. 权属清晰：土地使用权、建设主体等权属关系需明确，无争议。
   

针对您的情况，分两种情形处理：

1. 若建筑符合规划且能补办手续

• 步骤：
  
  • 向当地规划部门申请补办《建设工程规划许可证》，需提交用地证明、设计方案等材料，并接受现场核查。
    
  • 若规划部门认定建筑符合规划要求，可能要求缴纳罚款（如“未批先建”的罚款）后补发许可证。
    
  • 补办《建筑工程施工许可证》，需提供施工合同、监理合同等材料。
    
  • 完成竣工验收备案后，申请不动产登记。
    
• 风险点：补办手续可能涉及高额罚款，且需满足当前规划要求（如建筑密度、高度等），若与现行规划冲突，可能无法补办。
  

2. 若建筑不符合规划或无法补办手续

• 后果：
  
  • 规划部门可能责令限期拆除或没收违法收入，并处以罚款（《城乡规划法》第64条）。
    
  • 即使建筑已建成，若未通过规划验收，不动产登记部门将拒绝办理产权证。
    
• 例外情形：
  
  • 部分地区对历史遗留问题（如早期建设的职工宿舍）可能出台特殊政策，允许通过“罚补结合”方式确权，但需以地方政府文件为准。
    

建议行动：

1. 立即联系当地规划部门和住建部门，确认建筑是否符合现行规划，能否补办手续。
   
2. 委托专业机构评估建筑合规性，包括土地性质、容积率、消防等，制定整改方案。
   
3. 若涉及国企资产，需同步向国资监管部门报告，避免因违规建设导致国有资产流失责任。
   

提示：违法建设不仅影响产权办理，还可能面临行政处罚甚至刑事责任（如重大安全事故），建议尽快依法处理。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作流程。