结论：房产中介未与房屋本人（即房屋所有权人）签订独家委托协议，该协议本身在形式上可能因主体不适格而存在效力瑕疵，但具体是否具有法律效力，需结合协议签订时的实际情况、双方意思表示、协议内容等多方面因素综合判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、协议具有法律效力的基本条件
主体合格：
- 房屋所有权人必须具备完全民事行为能力，能够独立实施民事法律行为。若房屋所有权人为未成年人或精神病人等无/限制民事行为能力人，则需由其法定代理人代为签订协议。
- 房产中介必须是依法登记注册、具备合法经营资质的机构。若中介未取得相应资质，则可能因主体不适格而导致协议无效。
意思表示真实：
- 双方在签订协议时，必须出于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若房屋所有权人是在被误导或胁迫的情况下签订协议，则该协议可能因意思表示不真实而被撤销。
内容合法：
- 协议内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家利益、社会公共利益以及他人的合法权益。例如，协议中约定的独家代理期限、佣金标准等条款应合法合理。
形式合法：
- 虽然合同形式没有严格要求，但为了避免纠纷，实践中通常采用书面形式，并需要双方当事人签字、盖章或按手印。若协议未采用书面形式或未签字盖章，则可能因形式不合法而影响其法律效力。
二、可能影响协议法律效力的情形
房屋所有权人未签字：
- 若房产中介未与房屋所有权人本人签订独家委托协议，而是与房屋的其他占有人或使用人签订，且该占有人或使用人未经房屋所有权人授权，则该协议可能因主体不适格而无效。
协议内容存在瑕疵：
- 若协议中存在显失公平、恶意串通等条款，如中介要求房屋所有权人支付高额独家代理费却不承担相应服务责任，或中介与其他买家勾结故意压低房屋价格等，则该协议可能因内容违法或显失公平而被撤销或变更。
违反法律法规强制性规定：
- 若协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，如某些地方对独家代理期限有具体限制而协议超出该范围，则该条款甚至整个协议可能会被认定为无效。
三、实际操作建议
确认主体资格：
- 在签订独家委托协议前，房屋所有权人应确认房产中介具备合法经营资质，并核实中介的身份信息。同时，房屋所有权人应确保自己具备签订协议的主体资格，如为无/限制民事行为能力人，则需由法定代理人代为签订。
仔细阅读协议内容：
- 房屋所有权人在签订协议前，应仔细阅读协议内容，确保协议条款明确、合法、合理。如有疑问或不明之处，应及时向中介咨询或寻求法律帮助。
保留相关证据：
- 在签订和履行协议过程中，房屋所有权人应保留好相关证据，如协议文本、签字盖章的凭证、沟通记录等。以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。
总结来说，房产中介未与房屋本人签订独家委托协议，该协议的法律效力需结合多方面因素综合判断。为了确保协议的合法性和有效性，建议您在签订前仔细阅读协议内容、确认主体资格，并在必要时寻求我的法律帮助。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。