房屋买卖合同不履行交房义务时，卖家向买家返还购房款的还款合同（补充协议）需包含以下核心条款，以确保法律效力并明确双方权利义务：

一、合同主体信息

1. 双方身份：明确买卖双方姓名、身份证号、联系方式、住址等基本信息（与原房屋买卖合同一致）。
2. 合同背景：需写明“因卖家未按原房屋买卖合同约定履行交房义务，双方经协商一致，签订本补充协议以解决购房款返还事宜”。

二、核心条款

1. 还款金额与方式

   • 金额：明确需返还的购房款总额（包括已支付本金、利息、违约金等，需与原合同及实际支付记录一致）。
     
   • 支付方式：约定一次性支付或分期支付（需明确分期时间、每期金额、支付账户等）。
     
   • 支付时间：若分期支付，需设定最后还款期限（如“自本协议签订之日起X日内支付首期款XX元，剩余款项于X年X月X日前付清”）。

2. 违约责任

   • 逾期利息：约定逾期还款的利息标准（如“按未还款金额的日万分之五计算”）。
     
   • 违约金：可约定卖家逾期还款需支付违约金（如“按未还款金额的20%支付违约金”）。
     
   • 解除权：明确买家在卖家严重违约时有权解除本协议并要求一次性返还全部款项。

3. 原合同处理

   • 终止条款：写明“自本协议生效之日起，原房屋买卖合同终止，双方互不追究除本协议约定外的其他责任”。
     
   • 权利义务转移：明确卖家返还购房款后，买家需配合办理房屋过户撤销、网签备案注销等手续。

4. 争议解决

   • 约定争议解决方式（如“协商不成，提交房屋所在地人民法院诉讼解决”）。

三、其他条款

1. 生效条件：明确协议生效时间（如“双方签字盖章后生效”）。
   
2. 通知与送达：约定双方联系地址变更时的通知义务，确保法律文书有效送达。
   
3. 附件：附上原房屋买卖合同、付款凭证等作为本协议附件，增强证据效力。

四、示例条款（供参考）

第一条 还款金额
卖家应向买家返还购房款共计人民币XX元（大写：XX元整），包括已支付本金XX元、利息XX元。
第二条 支付方式
卖家应于202X年X月X日前通过银行转账方式支付至买家指定账户（账号：XXXXXXXX）。
第三条 违约责任
若卖家逾期支付，每逾期一日，应按未还款金额的0.05%支付逾期利息；逾期超过30日的，买家有权要求一次性返还全部款项并支付违约金XX元。
第四条 争议解决
因本协议产生的争议，双方应协商解决；协商不成的，提交房屋所在地人民法院诉讼解决。

注意事项：

1. 合同需双方签字盖章，并留存身份证复印件、付款凭证等证据。
   
2. 若涉及大额款项，建议通过银行转账并备注“购房款返还”。
   
3. 合同签订后，买家应及时办理房屋过户撤销等手续，避免风险。
   

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