结论：工业用地转租后能否做建筑物，需分情况讨论，主要取决于原租赁合同约定、土地用途规划以及是否履行法定审批手续等因素。以下从不同角度展开分析：

1. 原租赁合同约定
   若原租赁合同中明确约定承租人可在转租后对土地进行建筑物建设，且未违反法律法规强制性规定，则转租后建设行为具有合同依据。但需注意：

   • 合同条款不得违反《民法典》关于租赁合同效力的规定（如恶意串通损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的等）；
     若原合同禁止转租或限制建设行为，转租后擅自建设可能构成违约，需承担违约责任。

2. 土地用途规划限制
   根据《土地管理法》及《城乡规划法》，工业用地用途变更需经自然资源主管部门批准。即使转租合同允许建设，若未履行以下程序，建筑物仍可能被认定为违法建设：

   • 申请变更土地用途（如从工业用地转为建设用地）；
     
   • 取得建设工程规划许可证；
     
   • 符合消防、环保等专项审批要求。
     例外情形：若建设行为属于临时建筑或符合地方政策允许的“工业上楼”等改造模式，可能无需变更土地用途，但需单独申请临时建设许可。

3. 转租后的审批义务
   转租后，实际使用人（次承租人）需以原承租人名义或自行向相关部门申请建设审批。若未履行审批程序：

   • 行政责任：自然资源部门可责令停止建设、限期拆除或没收违法建筑物；
     
   • 民事责任：若因违法建设导致合同无效或被解除，次承租人可能需赔偿出租人损失；
     
   • 刑事责任：若建设行为涉及非法占用农用地等严重违法行为，可能触犯《刑法》第三百四十二条。

4. 实务建议

   • 签约前：核查土地权属证书、规划许可证及原租赁合同，确认土地用途及建设限制；
     
   • 签约时：在转租合同中明确建设审批责任主体、费用承担及违约后果；
     
   • 建设前：依法申请变更土地用途、规划许可等手续，保留完整审批文件；
     
   • 争议解决：若发生纠纷，优先通过协商或调解解决，必要时可依据《仲裁法》或《民事诉讼法》提起诉讼。

总结：工业用地转租后建设建筑物需同时满足合同约定、规划许可及审批程序三方面要求。建议在实际操作前委托专业律师对土地性质、合同条款及地方政策进行全面审查，以降低法律风险。如有具体案例或合同文本需要分析，可直接向我咨询。