经营性物业抵押物的评估价通常是包含土地价值的。以下从几个方面进行详细分析：

1. 评估范围与目的：

   • 经营性物业抵押物的评估，其目的在于确定抵押物的整体市场价值，以便为贷款机构提供风险评估的依据。这一评估过程通常涵盖物业的所有组成部分，包括建筑物本身以及所占用的土地。
   • 土地作为物业的重要组成部分，其价值直接影响到物业的整体价值。因此，在评估过程中，土地的价值通常会被纳入考虑范围。

2. 评估方法与原则：

   • 评估机构在评估经营性物业时，会采用多种评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。这些方法在评估过程中都会考虑到土地的价值因素。
   • 评估原则要求评估结果必须客观、公正、合理，且能够反映抵押物的真实市场价值。因此，在评估过程中，土地的价值不会被忽视或低估。

3. 实际操作与案例：

   • 在实际操作中，评估机构会要求提供物业的相关权属证明文件，包括土地使用权证等。这些文件是评估土地价值的重要依据。
   • 案例中，经营性物业的评估价通常包含土地价值。例如，一个商业综合体的评估价，会包括其占用的土地价值以及地上建筑物的价值。

4. 特殊情况与注意事项：

   • 尽管在大多数情况下，经营性物业抵押物的评估价包含土地价值，但也存在一些特殊情况。例如，如果土地使用权存在争议或限制，可能会影响土地价值的评估。
   • 此外，如果物业的建筑物与土地使用权分别属于不同的主体，那么在评估时可能需要分别进行评估，并明确各自的价值。但这种情况在经营性物业抵押中较为少见。

建议：

• 在进行经营性物业抵押时，建议明确评估范围是否包含土地价值，并在抵押合同中予以明确约定。
• 如果对评估结果有异议，可以要求评估机构提供详细的评估报告和计算依据，以便进行核实和协商。

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