违建的房屋租赁合同在大多数情况下是无效的，但存在特定情况下可被认定为有效。以下是对这一问题的详细分析：
法律依据与合同有效性分析
一般原则：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，若出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按照该许可证的规定建设，则与承租人订立的租赁合同无效。这是判断违建房屋租赁合同效力的基本原则。
特殊情况下的有效性：
- 尽管存在上述一般原则，但如果在一审法庭辩论终结前，该房屋取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，那么人民法院将认定该租赁合同有效。这意味着，如果违建房屋在租赁合同签订后、一审法庭辩论终结前获得了合法建设的许可或批准，租赁合同可以获得法律效力。
合同无效后的处理与法律后果
房屋占有使用费：
- 即使合同无效，但如果房屋已经交付承租人使用，承租人仍应参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。这是因为承租人实际上已经使用了房屋，并获得了相应的利益。
损失赔偿：
- 因合同无效给对方造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。例如，如果出租人明知房屋为违建仍进行出租，而承租人对此并不知情，则出租人应承担主要的赔偿责任。
承租人的风险：
- 承租违建房可能面临诸多风险和不确定性，如被相关部门处以罚款、要求恢复原状甚至强制拆除等。这些都会给承租人带来不必要的经济损失和麻烦。因此，在签订租赁合同时，承租人应谨慎审查房屋的合法性。
实际操作建议
签订合同前的审查：
- 在签订房屋租赁合同时，务必仔细审查房屋的合法性和相关证件的齐全性。这包括检查房屋是否取得了建设工程规划许可证、是否按照许可证的规定建设等。确保所租房屋为合法建筑，以避免潜在的法律风险和经济纠纷。
合同条款的明确：
- 如果房屋存在部分违建的情况，应在合同中明确区分合法部分与违建部分，并针对合法部分的租赁约定独立可执行的条款。这样，即使合同部分无效（如违建部分），合法部分仍可有效履行。
遇到问题时的处理：
- 如果已经签订了违建房租赁合同并遇到问题（如房屋被认定为违建并需要拆除），建议及时与我联系，我会根据具体情况提供针对性的法律建议和帮助。这可能包括协商解除合同、寻求赔偿等解决方案。
举例说明：
情况一：甲将一栋未取得建设工程规划许可证的房屋出租给乙。由于房屋为违建，根据法律规定，甲与乙订立的租赁合同无效。如果乙已经支付了租金并使用了房屋，甲应退还乙已支付的租金（扣除乙实际使用房屋期间的占有使用费），并可能因合同无效给乙造成的损失承担赔偿责任。
情况二：丙将一栋部分违建的房屋出租给丁。在合同中，丙明确区分了合法部分与违建部分，并约定了针对合法部分的租赁条款。后来，违建部分被相关部门要求拆除，但合法部分仍可继续使用。在这种情况下，合同中关于违建部分的条款无效，但关于合法部分的条款仍然有效。丁应继续支付合法部分的租金，并有权要求丙就违建部分被拆除给其造成的损失承担赔偿责任（如果丙存在过错）。
综上所述，违建的房屋租赁合同在大多数情况下是无效的，但存在特定情况下可被认定为有效。在签订租赁合同时，务必谨慎审查房屋的合法性，并在遇到问题时及时寻求法律帮助。如果你有任何疑问或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。