返本销售协议的效力需根据具体情况综合判断，关键在于协议内容是否合法、是否真实反映双方意愿、当事人是否具备民事行为能力，以及是否存在违反法律法规强制性规定或损害公共利益的情况。以下是对返本销售协议有效性的详细分析：
一、有效情况
合法性：
- 协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定。例如，若协议不涉及《商品房销售管理办法》中禁止的返本销售或变相返本销售商品房的行为，且不存在欺诈、非法集资等违法行为，则协议可能有效。
- 协议内容需符合商业惯例和法律规定，基于双方真实的交易关系，目的是促进产品销售和市场拓展，且未损害国家利益、社会公共利益或第三人利益。
真实意愿：
- 协议必须是双方当事人真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。例如，双方是在自愿、平等、公平的基础上签订协议，且对协议内容有充分的理解。
行为能力：
- 签订协议的双方当事人必须具备相应的民事行为能力，即完全民事行为能力人，或限制民事行为能力人在其法定代理人的同意下签订。
公序良俗：
- 协议内容不得违背公序良俗，即社会公共道德和善良风俗。例如，协议内容不能涉及不道德或违法的行为。
满足上述条件时，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，该返本销售协议可认定为有效。
二、无效情况
若存在以下任一情形，返本销售协议将被视为无效：
违法违规：
- 协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，如涉及《商品房销售管理办法》中的禁止性条款，或构成欺诈、非法集资等违法行为。
- 协议若构成商业贿赂，如通过给予回扣等方式排挤其他竞争对手，或在账外暗中给予对方单位或个人返点，也违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定。
虚假意愿：
- 协议不是双方当事人真实意思的表示，存在欺诈、胁迫等情形。例如，一方通过虚假宣传或误导性信息诱使另一方签订协议。
无行为能力：
- 签订协议的当事人不具备相应的民事行为能力，如未成年人或精神病人未经法定代理人同意签订协议。
损害利益：
- 协议目的旨在规避法律监管、逃避税收，或以返本销售为幌子进行非法融资、传销等活动，损害了国家利益、社会公共利益或第三人利益。
违背公序良俗：
- 协议内容违背了社会公共道德和善良风俗，如涉及不道德或违法的交易行为。
在上述情况下，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百四十六条等相关规定，该返本销售协议将被认定为无效。
三、风险提示与建议
返本销售协议存在较大风险，因其实质往往是房企的融资行为，规避了合法的监管程序。一旦房企出现资金问题，购房者的权益将难以保障。此外，此类销售方式还可能扰乱市场秩序，损害社会公共利益。
因此，在签订返本销售协议前，我建议你：
- 谨慎评估：充分了解协议内容，评估协议的风险和收益，确保协议内容合法、真实反映双方意愿。
- 咨询专业意见：虽然我作为律师已经给出了全面的分析，但具体案件仍有其特殊性，你可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供更详细的法律建议。
- 保留证据：在签订协议过程中，保留好相关证据，如协议文本、沟通记录等，以备不时之需。
总之，返本销售协议的效力需根据具体情况综合判断。在签订此类协议时，务必谨慎行事，确保自身权益不受损害。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。