在农村房买卖合同中约定拆迁利益归买方这一情况，需分不同情形来处理，具体如下：

1. 合同有效情形

   • 前提条件：如果农村房买卖合同本身是有效的，即买卖双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。例如，买卖双方都是本村集体经济组织成员，且房屋买卖经过了合法的审批程序等。
   • 处理方式：在这种情况下，合同中关于拆迁利益归买方的约定是双方真实意思的体现，具有法律效力。一旦房屋面临拆迁，买方有权依据合同约定获得相应的拆迁利益。拆迁利益通常包括房屋拆迁补偿款、安置房等。例如，双方签订了合法有效的农村房买卖合同，明确约定房屋拆迁时补偿款归买方所有，那么当房屋拆迁时，卖方应当按照合同约定将拆迁补偿款支付给买方。

2. 合同无效情形

   • 前提条件：若农村房买卖合同存在无效的情形，比如房屋买卖违反了法律的强制性规定。常见的情况是，非本村集体经济组织成员购买本村房屋，因为根据相关法律规定，农村房屋一般只能在本村集体经济组织成员之间流转，非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同可能会被认定为无效。
   • 处理方式：合同无效后，自始没有法律约束力，其中关于拆迁利益归买方的约定也无效。此时，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。例如，非本村集体经济组织成员的买方购买了农村房屋，合同被认定无效后，房屋应当返还给卖方，而买方支付的购房款卖方应当返还。对于拆迁利益，由于合同无效，原则上买方无权获得，但如果买方在购买房屋后对房屋进行了修缮、装修等，增加了房屋的价值，在拆迁利益分配时，可能会根据买方的实际投入情况，给予一定的补偿。

3. 合同效力待定情形

   • 前提条件：某些情况下，农村房买卖合同可能处于效力待定状态。比如，卖方是限制民事行为能力人，其签订的房屋买卖合同需要经法定代理人追认后才有效。在法定代理人追认之前，合同效力处于不确定状态。
   • 处理方式：如果法定代理人追认了该合同，那么合同有效，其中关于拆迁利益归买方的约定也有效，买方有权获得拆迁利益；如果法定代理人拒绝追认，那么合同无效，按照合同无效的处理方式来处理拆迁利益，即返还财产、折价补偿以及赔偿损失等。

在处理农村房买卖合同中拆迁利益归属问题时，情况较为复杂，涉及合同效力认定、利益分配等多个方面。如果你有具体的农村房买卖合同纠纷问题，欢迎随时向我咨询。