商住两用房子开民宿是否合法，需结合房屋性质、规划用途及当地政策综合判断。以下从不同角度为你详细分析：

1. 房屋性质与规划用途

• 商住两用房的性质：商住两用房通常指土地用途为商业或综合用地，房屋设计用途为办公或商业的房产。若房屋规划用途明确为“商业”或“办公”，理论上可用于经营民宿（需符合商业用途要求）。
• 关键限制：若房屋规划用途为“住宅”，则直接用于经营民宿可能违反《民法典》中关于住宅用途的规定，需通过“住改商”程序（如经利害关系业主同意）方可变更用途。

2. 当地政策与许可要求

• 民宿经营许可：根据《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T 065-2019）及地方性法规，开民宿需满足以下条件：
  • 取得营业执照（经营范围需包含“民宿服务”）；
  • 符合消防、卫生、环保等安全标准；
  • 通过公安部门备案（如安装治安管理系统）；
  • 部分城市要求取得《特种行业经营许可证》或《公共场所卫生许可证》。
• 商住两用房的特殊要求：部分城市（如北京、上海）对商住两用房的经营行为有额外限制，例如：
  • 需取得全体业主同意；
  • 不得改变房屋主体结构；
  • 需符合商业用途的消防、排污等标准。

3. 法律风险与合规建议

• 风险点：
  • 若未取得许可擅自经营，可能面临罚款、停业整顿等行政处罚；
  • 若改变房屋用途未征得利害关系业主同意，可能引发邻里纠纷或诉讼；
  • 若房屋存在产权纠纷（如共有产权未协商一致），经营行为可能被认定为无效。
• 合规建议：
  1. 核查房屋产权：确认房屋规划用途、土地性质及产权归属，避免因房屋性质不符导致违法；
  2. 咨询当地部门：向住建、公安、消防等部门了解民宿经营的具体要求（如是否需要“住改商”审批）；
  3. 签订书面协议：若房屋为共有或租赁，需取得其他产权人或出租人书面同意，明确经营权限及责任；
  4. 完善手续：依法办理营业执照、消防验收、卫生许可等手续，确保经营合法。

4. 典型案例参考

• 案例1：某商住两用房业主未取得许可经营民宿，被消防部门以“未通过消防验收”为由罚款并责令停业；
• 案例2：某住宅小区业主将房屋改为民宿，因未征得其他业主同意被起诉，法院判决恢复房屋住宅用途。

总结：商住两用房开民宿的合法性取决于房屋性质、规划用途及当地政策。建议先核查房屋产权及规划用途，再向当地部门咨询具体要求，最后依法办理手续。若有进一步疑问，可直接向我咨询房产纠纷相关问题。