关于“5年除斥期行使权”在商品房买卖中的适用性，结论如下：
- 5年除斥期主要适用于撤销权行使期限的兜底情形
根据《民法典》第152条，撤销权的行使期限分为三类：
- 一般情形：自知道或应当知道撤销事由之日起1年内（重大误解为90日内）；
- 受胁迫情形：自胁迫行为终止之日起1年内；
- 兜底条款：自民事法律行为发生之日起5年内未行使撤销权的，撤销权消灭。
在商品房买卖中，若因欺诈、胁迫、重大误解等原因需撤销合同，但当事人未在1年或90日内行使撤销权，且未因胁迫终止而触发1年期限的，5年期限将成为最后机会。例如：开发商隐瞒房屋抵押事实，买受人5年内未发现且未行使撤销权的，撤销权消灭。
- 5年除斥期不直接适用于解除合同，但可能间接影响解除权行使
- 解除权的除斥期间：根据《民法典》第564条，解除权行使期限由法律或当事人约定；未约定的，自知道解除事由之日起1年内行使，或经催告后合理期限内行使，否则解除权消灭。
- 例外情形：若合同解除权与撤销权竞合（如因欺诈订立合同后选择解除而非撤销），需优先适用解除权的1年期限；若未行使，可能转而适用5年撤销权期限，但需严格符合撤销权构成要件。
在商品房买卖中，若买受人因开发商根本违约（如未按时交房）主张解除合同，需在1年内行使解除权；若因开发商欺诈（如虚构规划）主张撤销合同，则可能适用5年期限。
- 5年期限的起算点与法律后果
- 起算点：自民事法律行为（如签订买卖合同）发生之日起计算，而非权利受损之日。
- 法律后果：期限届满后，撤销权或解除权绝对消灭，当事人无法再通过行使权利改变合同效力，但可依据合同约定或法律规定主张违约责任（如赔偿损失）。
示例：2018年1月1日签订商品房买卖合同，2023年1月2日发现开发商欺诈，此时5年期限已届满，买受人无法撤销合同，但可要求开发商承担违约责任。
实务建议：
- 及时行使权利：若发现合同存在可撤销或解除事由，应尽快咨询律师并采取行动，避免因期限届满丧失权利。
- 区分权利类型：明确主张的是撤销权还是解除权，避免混淆期限适用规则。
- 固定证据：在期限内收集并保存欺诈、胁迫、违约等证据，以支持权利主张。
如有具体案情或合同条款需分析，可直接向我咨询，我将结合细节提供进一步法律意见。