结论前置：在您签了网签合同后房东又不卖了，且合同中约定了四十万违约金的情况下，房东最少能赔多少并不是一个固定的数额，而是需要根据实际损失、合同履行情况、双方过错程度等多种因素来综合判断。不过，您可以依据合同约定及法律规定，主张房东支付相应的违约金或赔偿损失。
详细分析：
合同约定的违约金：
- 您与房东在网签合同中明确约定了四十万作为违约金。在房东违约不履行合同的情况下，您有权依据合同约定要求房东支付这四十万违约金。
- 但需要注意的是，如果房东认为这四十万违约金过高，可能会向法院或仲裁机构提出调整请求。根据《民法典》的相关规定，如果约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
实际损失与赔偿：
- 除了合同约定的违约金外，您还可以根据实际损失情况要求房东进行赔偿。实际损失可能包括但不限于：您为购买房屋所支付的中介费、评估费、贷款手续费等费用，以及因房东违约导致的房屋价格上涨所带来的差价损失等。
- 在主张赔偿时，您需要提供相应的证据来证明这些损失的实际发生和具体数额。
法院或仲裁机构的裁决：
- 如果双方无法就违约金或赔偿数额达成一致，您可以通过诉讼或仲裁的方式来解决纠纷。
- 法院或仲裁机构在裁决时，会综合考虑合同履行情况、双方过错程度、实际损失情况等多种因素，来判定房东应支付的违约金或赔偿数额。
法律建议：
- 收集证据：在主张房东支付违约金或赔偿损失时，务必收集好相关证据，如网签合同、付款凭证、中介费发票、房屋评估报告等。
- 协商解决：在提起诉讼或仲裁前，可以尝试与房东进行协商，看是否能够就违约金或赔偿数额达成一致，以节省时间和成本。
- 寻求法律帮助：如果协商无果，建议您及时寻求专业律师的帮助，以便更好地维护自己的合法权益。
可能的情况与计算：
- 如果法院或仲裁机构认为合同约定的四十万违约金并不过高，且您能够证明实际损失与违约金数额相当或更低，那么房东可能需要支付这四十万违约金。
- 如果法院或仲裁机构认为四十万违约金过高，并进行了适当减少，那么房东需要支付的违约金数额可能会低于四十万。具体数额将根据法院或仲裁机构的裁决来确定。
- 如果您能够证明实际损失超过了四十万，且法院或仲裁机构支持了您的主张，那么房东除了支付四十万违约金外，还需要赔偿您超出部分的损失。不过，这种情况下的赔偿数额也需要根据法院或仲裁机构的裁决来确定。
计算公式（示例）：
- 若法院或仲裁机构未调整违约金：赔偿数额 = 合同约定违约金 = 400,000元
- 若法院或仲裁机构调整违约金（假设调整为300,000元）：赔偿数额 = 调整后违约金 = 300,000元
- 若实际损失超过违约金（假设实际损失为450,000元，且法院或仲裁机构支持）：赔偿数额 = 合同约定违约金 + 超出部分损失 = 400,000元 + (450,000元 - 400,000元) = 450,000元（但需注意，超出部分损失的支持需以法院或仲裁机构裁决为准）
最后，由于每个案件的具体情况都有所不同，因此无法给出一个确切的“最少能赔多少”的数额。建议您根据上述分析，结合自己的实际情况，及时寻求专业律师的帮助，以便更好地维护自己的合法权益。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。