关于业主大会投票时业主是按户还是按面积来计算的问题，这实际上是一个涉及投票权确定原则与具体实施方式的综合考量。以下是我为您提供的详细解答：

一、投票权确定的基本原则

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主共同决定事项时，需要综合考虑专有部分面积占比和业主人数占比。具体来说，就是需要专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，对于特定重大事项，还需要更高比例的同意。这一规定体现了面积与票数双重计算的重要性，旨在确保决策的公平性和科学性。

二、投票权数的具体确定方式

1. 首次业主大会会议：

   • 在首次业主大会会议上，投票权数通常按照物业建筑面积来确定。一般来说，1平方米为1个投票权，不足部分可能会按照四舍五入或地区特定规则进行计算。
   • 如果有相关政策规定，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等，那么应优先遵循这些政策规定来确定投票权数。

2. 业主大会成立后：

   • 业主大会成立后，投票权数应按照《业主大会议事规则》约定的办法来确定。这意味着，具体的投票权数计算方式可能会因小区的不同而有所差异，但都会确保决策的规范性和透明度。

3. 特殊情况：

   • 共有物业面积，如物业管理用房、设施设备用房等，通常不计入投票权数。
   • 投票权数的确定应包括所有在物业管理区域内拥有产权的业主，以确保投票权数的全面覆盖。

三、投票权的具体实施与注意事项

• 投票方式的多样性：为了确保投票的公正性、真实性和有效性，业主大会应采用多种投票方式，如纸质选票、邮寄选票、网络投票等，以方便业主参与表决。
• 专有部分面积和业主人数的确定：
  • 专有部分面积通常按不动产登记簿、测绘机构实测面积或房屋买卖合同记载的面积来计算。
  • 业主人数则按专有部分数量来计算，一个专有部分通常按一人计算。在特殊情况下，如建设单位未出售、已出售未交付或同一买受人拥有多个专有部分时，也按一人计算。

四、综合建议

业主大会投票权的确定是一个复杂而细致的过程，需要综合考虑面积、票数、实际情况以及《业主大会议事规则》等多方面因素。为了确保投票的公平、科学和有效，我建议业主大会在制定《业主大会议事规则》时，应充分征求业主意见，明确投票权数的计算方式和投票方式，并严格按照规定执行。同时，加强业主之间的沟通与协作，共同维护物业管理区域的和谐稳定。

综上所述，业主大会投票时业主的投票权数并不是简单地按户或按面积来计算，而是需要综合考虑多方面因素来确定。希望以上解答能够对您有所帮助。