离婚协议中关于房产、债务及房贷分配的核心条款需根据夫妻双方协商结果及实际情况制定，以下为关键内容框架及法律要点：

一、房产归属与分割方式

1. 协商一致归属一方
   若双方约定房产归某一方所有（例如归大儿子或小儿子抚养方），需明确：

   • 剩余房贷由获得房产方独立承担，并在协议中注明“自协议生效之日起，该房产的银行贷款及利息由XX方自行偿还，与另一方无关”；
     
   • 获得房产方需向另一方支付补偿款（如有），补偿金额可按房产现值、双方贡献比例等协商确定，并约定支付方式（一次性或分期）及期限。

2. 出售房产分割款项
   若双方同意出售房产后分割售房款，需明确：

   • 售房款优先用于偿还剩余房贷，剩余部分按约定比例分配（如均分或按其他比例）；
     
   • 约定售房期限及违约责任（如一方拖延售房需赔偿损失）。

二、债务承担与免责条款

1. 明确债务性质

   • 若债务为夫妻共同债务（如房贷、为家庭生活所负债务），需在协议中列明债务清单（金额、债权人、用途），并约定由哪一方承担；
     
   • 若债务为一方个人债务（如婚前债务、赌博债务），需明确“该债务由XX方自行承担，与另一方无关”，避免被债权人追偿时牵连另一方。

2. 免责条款设计
   在协议中增加“债权债务告知条款”，例如：

   “双方确认，除本协议列明的债务外，各自名下的其他债务由负债方自行承担，与另一方无关。若因一方债务问题导致另一方承担连带责任的，受损方有权向负债方追偿。”

三、房贷处理细节

1. 银行变更手续

   • 若房贷主贷人变更，需与银行协商并办理变更手续（需银行同意）；
     
   • 若无法变更主贷人，可在协议中约定“虽XX方为名义还款人，但实际还款由XX方承担”，并保留还款凭证以备争议。

2. 逾期还款责任
   明确若因一方未按时还款导致信用受损或银行追偿的，责任方需赔偿另一方损失（如律师费、诉讼费、信用修复费用等）。

四、协议示例条款（参考）

**房产与债务条款**  
1. 位于XX市XX区XX路XX号的房产（房产证号：XXX）归男方所有，剩余房贷（截至XX年XX月XX日剩余XX元）由男方独立偿还，女方无需承担任何责任；  
2. 男方应于本协议生效后XX日内向女方支付房产补偿款XX元；  
3. 双方确认，除本协议列明的债务外，各自名下的其他债务由负债方自行承担，与另一方无关。  

五、注意事项

1. 协议需公证或律师见证
   为增强协议效力，建议办理公证或由律师见证，避免一方反悔后协议被认定无效。

2. 及时办理过户或变更手续
   若房产归属一方，需尽快办理过户手续；若涉及房贷主贷人变更，需与银行沟通并提交相关材料。

3. 保留证据
   保存房贷还款记录、债务清单、补偿款支付凭证等，以备后续争议时使用。

如有具体条款设计或协商困难，可直接向我咨询，我会根据您的实际情况提供详细方案。